김동희 칼럼

공매물건은 어떠한 것이 있나요?

채움티비 0 8138
공매는 3분야로 나눌 수 있지요. 첫 번째로 KAMCO(한국자산관리공사)가 매각 의뢰를 받아 대행하는 공매와 KAMCO가 유입한 물건을 매각하는 공매가 있는데, 이 물건들은 온비드(전자처분시스템)로 매각절차가 진행 됩니다. 두 번째로 이용기관 등의 재산을 매각 또는 임대(대부)하는 공매가 있는데 온비드로 매각절차가 진행되지만 첫 번째 공매는  KAMCO가 전체적으로 매각절차를 진행하지만, 두 번째 공매는 이용기관 등이 물건등록 수수료 1만원과 낙찰수수료 24만원(1억 이상 ~ 10억 미만)을 지급하고 온비드에 물건을 등록 및 공고하고 매각절차만 진행하고 그 이후 계약체결과 잔금 납부 및 소유권이전등기 절차는 이용기관 등이 직접진행하게 되니 KAMCO는 온비드만 수수료를 받고 대여해준다고 생각하면 됩니다.
세 번째로 금융기관 또는 신탁회사, 기업 등의 비업무용 재산 등의 공매가 있는데 이 공매는 KAMCO와 무관하게 금융기관 등이 직접 평가부터 공고후 매각하는 절차를 진행하게 돼 이 분야는 정보를 아는 만큼 돈을 벌수 있는 공매입니다.
 그렇군요. 줄거리는 알겠지만 아직도 잘 모르겠어요.
 그럼, KAMCO가 진행하는 공매부터 설명해 보겠습니다.

● KAMCO 공매대상물건과 매각방법
 부동산, 차량, 불용품, 유가증권, 회원권 등이 다양한 물건이 공매대상이 되고 있다. 이들 물건은 위임을 받아 KAMCO(한국자산관리공사)가 매각절차를 대행하는 압류재산공매, 국유재산공매, 수탁재산공매와 KAMCO 소유인 유입자산공매가 있다. 매각 또는 임대(대부)를 경쟁 입찰방식으로 공매를 진행하게 되는 것이 원칙이나 일정 이하로 저감되면 유찰계약(=수의계약)으로 매각하는 절차를 병행하기도 한다.

(1) 압류재산 공매(공개경쟁입찰원칙)
 세무서장, 지방자치단체장, 공과금기관장(국민건강보험, 국민연금보험, 고용 및 산재보험 기관장) 등이 기한 내 납부되지 아니한 세금이나 공과금을 강제징수하기 위해 체납자 소유의 재산을 압류한 후 KAMCO(한국자산관리공사)에 매각대행 의뢰한 재산을 압류재산 공매라 한다. 그러니 물건을 평가해서 공고후 배분절차까지 전 과정을 KAMCO가 공개경쟁 입찰방식으로 매각하고 있다.

(2) 수탁재산 공매(공개경쟁입찰+유찰(수의)계약)
 수탁재산에는 비업무용 재산에 대한 공매와 양도세 감면대상 물권에 대한 공매가 있다.

 ① 비업무용 재산에 대한 공매 - 금융기관이 연체대출금을 회수하기 위하여 법원경매를 통해 금융기관 명의로 유입한 후 KAMCO(한국자산관리공사)에 매각 의뢰된 재산과 공공기관이 소유하고 있는 비업무용재산으로 KAMCO에 매각 의뢰된 재산, 즉, 금융기관소유 비업무용 재산과 공공기관소유 비업무용 재산 등을 금융기관 또는 공공기관으로부터 매각이 위임된 재산을 KAMCO가 수탁을 받아 일반인에게 공개경쟁 입찰방식으로 매각하는 부동산을 수탁재산 공매라 한다.

 ② 양도세 감면대상 물건에 대한 공매 - KAMCO에 매각을 의뢰하면 양도한 것과 동일하게 인되어 양도세의 비과세 또는 중과세 제외혜택을 받을 수 있다.

(3) 국유재산 공매(공개경쟁입찰+유찰(수의)계약)
 국가 소유 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 일반인에게 매각 또는 임대(대부)하는 재산을 말한다. 즉 국가기관 등으로부터 매각이 위임된 재산을 KAMCO가 수탁을 받아 일반인에게 공개경쟁 입찰방식으로 매각하는 부동산을 국유재산 공매라 한다.

(4) 유입자산 공매(공개경쟁입찰+유찰(수의)계약)
 부실채권정리기금으로 인수한 금융기관 부실채권을 회수하는 과정에서 법원경매를 통해 KAMCO(한국자산관리공사) 명의로 유입한 재산으로 KAMCO가 소유자로 일반인에게 공개경쟁 입찰방식으로 공매절차를 진행하게 된다.
 
(5) 고정자산 공매(공개경쟁입찰+유찰(수의)계약)
  KAMCO(한국자산관리공사)가 금융구조조정과정에서 정리금융기관(퇴출금융기관 등) 등으로부터 취득한 자산으로 사옥점포연수원, 비업부용자산 등을 일반인에게 공개경쟁 입찰방식으로 매각하는 부동산을 고정자산 공매라 한다.

● 이용기관 등의 공매대상물건과 매각방법
 이용기관 등은 국가기관(국유재산), 지방자치단체(시ㆍ군ㆍ구유재산), 국가 또는 지방자치단체가 출자ㆍ출연한 기관과 기타의 공공기관 등(공유재산)이 있으며 이들 이용기관 등을 보면 행정자치부, 기획예산처, 정보통신부, 국방부, 경찰청 등의 중앙행정기관과 서울특별시 등의 지방자치단체 및 교육기관, 한국전력공사 등의 이용기관 등이 있다.

 (1) 이용기관재산에 대한 매각 또는 임대(대부)방법
 이용기관 등이 매각이나 임대(대부)를 KAMCO(한국자산관리공사) 온비드 사이트에 이용기관 회원 가입 후 온비드사이트의 전자처분시스템을 이용하여 KAMCO에 입찰등록수수료 1만원과 낙찰수수료 24만원(1억 이상 ~ 10억 미만)을 지급하고 매각 또는 임대(대부)하는 이용기관 공매가 있다.

① 이용기관재산의 입찰 또는 유찰계약 공개경쟁 입찰방식에 의한 매각방식이 원칙으로 하고 있지만 각 기관별로 정한 방법에 따라서 일정횟수 이상 유찰되는 경우 유찰계약(수의계약)방식으로도 매각할 수 있다. 특히 이용기관 매각방식 등은 이용기관별로 다소 차이가 있으므로 이용기관 매각 공고문 등을 참조하여 입찰에 참여해야 한다.

② 온비드 사이트를 이용한 매각 이후의 진행절차 이용기관 등이 온비드사이트의 전자처분시스톔을 이용하여 매각 또는 임대(대부)로 매각되면 그 이후의 모든 절차 즉 계약체결에서 대금납부 후 소유권이전등기절차까지 직접 이용기관 등이 진행하게 된다. 앞의 KAMCO 공매대상물건과 매각방법은 온비드사이트의 전자처분시스템을 통한 전자입찰방식에 의해서 모든 절차가 이루어져서 대금납부 후 소유권이전등기 및 배분절차까지 KAMCO가 대행하게 된다. 그러나 이용기관재산 등의 공매절차는 온비드사이트의 전자처분시스템을 이용수수료를 지급하고 매각절차까지만 이용하고 그 이후의 모든 절차는 이용기관 등이 직접 진행하게 된다는 차이점이 있다.
 
(2) 공매대상물건
이용기관 등의 매각 또는 임대(대부) 재산은 아파트, 토지, 자동차, 기계, 골프회원권, 유가증권, 기타불용품, 지하철상가, 학교매점운영권, 주차장운영권 등의 다양한 물건이 그 대상이 되고 있다.

● 금융기관, 신탁회사, 기업 등의 비업무용 재산 등의 공매
 은행 및 금고ㆍ신탁회사ㆍ기업 등이 감정평가기관의 평가금액을 기초로 하여 최초 매각예정금액으로 정하고 이를 신문에 공고하여 공개입찰방식으로 직접 매각한다. 이들은 공개입찰방식으로 매각을 진행했으나 유찰된 경우에는 유찰되기 전 최저금액 이상으로 수의계약으로도 매각할 수 있다.
앞의 사례들이 온비드에서 찾아볼 수 있는 공매물건인데 반해서 이 공매물건은 각 은행 및 금고ㆍ신탁회사ㆍ기업의 홈페이지를 방문해서 찾아보는 방법과 신문 광고문을 확인해서 찾는 방법이 있다. 그래서 이러한 물건은 정보가 빠른 사람들만 접근할 수 있고 그렇지 못한 사람들이 접근하기가 어려워서 경매나 온비드 공매보다 싸게 살 수 있다는 장점이 있다. 단점으로는 물건이 많지 않아서 입찰자의 입맛에 맞는 물건을 고르기가 쉽지 않다. 그러나 실수요자가 아니고 재테크로만 본다면 분명 희망적인 분야다.




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