4.1 주택종합대책이후 지난 4월은 광란(?)의 질풍노도시기 였는지도 모른다.

경매법정마다 선점 투자 이익을 누리려는 투자자들로 몸살을 앓았기 때문이다.

한편, 너무 앞서나가면 때론 역풍을 맞기도 하는 법.

자칫 경매투자자들이 그런 독박을 쓰지 않을까 심히 우려되기도 한다.

단지 나의 소박한 기우에 지나지 않아야 할텐데 말이다.

5월은 경매시장에서 중요한 의미를 가진다.

만일 지난달의 열풍이 이어진다면

부동산 시장 저점 통과를 확인할 수 있기 때문이다.

이런 생각을 염두에 두고 법정을 찾은

나는 나의 두 눈을 비비고 또 비벼야 했다.

그많던 사람은 다 어데로 가고,

정보지와 명함을 나눠주는 아줌마들의 쓸슬한 표정만이 오버랩됐다.

먼저 결론을 말한다면

모두 63건중 8건이 변경, 취하돼 실제

매각이 진행된 55건 중 15건이 팔렸다.(매각률은 27.27%)

놀라운 것은 15건의 팔린 물건 중 무려 9건의 나 홀로 쓰나미 현상이다.

집행관은 연신 2012타경 0000 참여자 1명만 외쳐됐다.

내 일찍이 이 법원 저 법원 돌아다녀도

단독물건이 50%를 넘어 60%를 점하는 것은 처음본다.

지금이 부동산 시장의 빙하기라면 충분히 이해가 가고 또 가지만

지금은 누가 뭐라해도 정부에서 서슬퍼렇게

시장을 살리겠다고 두 눈 뛩그라게 뜨고 째려보는 상황이 아니던가?

사정이 이렇다보니 경매절차도 채 11시 40분이 안돼 끝났다.

이 날 팔린 15건 중 2건이 나의 관심사다.

하나는 우림건설 서초동 본사 사옥이다.

최초감정가 460억원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 368억원.

입지대비 저 평가 물건으로 경합이 예상됐으나

왠 걸 모두 다 도망가고 경매신청 채권자 나 홀로

큰 봉투 옆에 차고 시름에 잠겨으니

결국 국민행의 근저당을 인수한 유동화회사에서 390억원에 단독으로 낙찰받았다.

(정말 자알 받았다.)

또 하나는 도곡동의 타워팰리스다.

A동 44층의 164.95㎡로 25억원에서 2회 떨어져 16억원이 최저가다.

경합은 일찍이 떡 사먹고

역시 단독이다.

그런데 아뿔싸?

나 홀로 법정에

2억 1700만원을 더 질렀다.

불과 70분(서울 중앙지법은 10시에 시작해 11시 10분에 투찰 마감) 고뇌의 댓가로 2억 1700만원을 허공속에 날렸다.

낙찰 받으신 분은 감정가 25억 짜리를(결코 시세는 아님)

18억 1700만원에 낙찰 받아 기분이 째질까?

아니면 나 홀로 오도방정 떨다 2억 1700만원

엿 사먹어 기분이 더러울까?

이게 바로 경매다. 

그러나 경매세상은 냉정하다.

오직 1등만 기억한다.

승자가 모든 걸 독식하는 시장이 경매시장이다.

사정이 이렇다보니

경매 좀 했다는 '놀자'를 비롯해 모든 사람이 1등을 원한다.

민사집행법은 1등하지 못한 사람의 원혼을 달래주기 위해

경매절차 진행의 신속성이라는 미명하에

억울하게 1등을 놓친 사람에게 재기의 기회를 준다.

이름하여 '차순위매수신고'다

1) 취지

최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않은 경우 재매각절차를 되풀이함으로써

절차지연과 비용낭비를 초래하는 결과를 피하기 위해 차순위매수신고 제도를 도입하였다(민사집행법 제114조).

2) 요건

차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 보증금을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제114조 제2항).  

즉 최고가매수신고액 - 매수보증금 < 차순위매수신고

이때 주의해야 할 점은

차순위매수신고 자격은 최고가매수신고액에서 입찰보증금을 뺀 금액을

초과해야지 이상이 아니라는 점이다.

이는 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않아

매수보증금을 몰수하여 배당재단에 포함시킬 경우

배당에 참가한 채권자나 채무자 등 이해관계인 입장에서는

최고가매수신고가격으로 배당하는 것보다,

차순위매수신고가격으로 배당하는 것이 손해가 나지 않기 때문이다.

예를 들어 최저매각가가 8,000만원인 부동산에 5명이 참여해

1등이 9,500만원

2등이 9,30만원

3등이 9,000만원

4등이 8,700만원

5등이 8,100만원이라면

누가 차순위매수신고를 할 수 있는가?

여기서 차순위매수신고는 차순위입찰자

즉 입찰가격이 2등인 9,300만원을 적어낸 사람뿐만 아니라 9,000만원을 적어낸 사람도

차순위매수신고를 할 수 있다.

단, 이 둘이 같이 차순위매수신고를 했다면 응당 신고한 매수가격이 높은 9,300만원이다.

또 신고금액이 같으면 즉 9,300만원이 둘이라면 추첨으로 결정한다.

또 만약 2등과 3등이 그냥 집으로 간다면

8,700만원을 적어낸 사람이 차순위매수신고를 할 수 있을까?

NO

1원이 부족해서다.

그럼에도 '놀자'가 전국의 경매법정에 가서

집행관의 차순위매수신고에 대한 친절한(?) 멘트를 듣고 있자면

차순위매수신고 자격은 최고가매수신고액에서 입찰보증금을 뺀 금액 '이상'이라는 말을 종종 듣는다.

3) 언제까지 신고 해야 하나

차순위매수신고를 하고자 하는 자는 본인이 참여한 사건에 관하여

집행관이 최고가매수신고인을 호창하고 입찰절차를 종결하겠습니다라고 선언하기 전까지.

즉 다음 경매 사건을 진행하기 전까지 신고해야 한다.

4) 차순위매수신고의 구속

차순위매수신고인은 신고를 하여 집행관이 호창하면 신고를 철회하지 못한다.

즉 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 지급할 때까지 매수보증금을 돌려 받지 못한다.

5) 차순위매수신고인에 대한 매각허가

최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 

재매각 절차를 진행하지 않고 차순위매수신고인에게 매각허가결정을 한다.

만약 차순위매수신고인도 매각대금을 납부하지 않아 재매각 절차가 진행되면

재매각기일 3일 전까지 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 먼저 매각대금을 납부한 사람이 매수인이 된다.

하나 기억해야 할 점은 최고가매수신고인에 대하여 매각불허가 결정이 나면

차순위매수신고인이 그 지위를 승계받지 못하고 차순위매수신고인도 불허가결정이 난다는 점이다.

왜냐하면 최고가매수신고인에게 매각불허가 결정이 나면

매수보증금을 돌려줘야 하기 때문이다.

즉 차순위매수신고금액과 매수보증금의 합이 최고가매수신고인의

매수신청 금액을 초과해야 한다는 조건에 어긋나서다.

차순위는 독립적 기능이 아닌 종속적이기 때문이다. 

전남 여수시 돌산읍 죽포리에 있는 단독주택이 4,964만원에서 3회 유찰돼 2,224만원 대로 떨어지자

5명이 참여해 그 중 김모씨가 3,000만원으로 최고가를 적어냈다.

그러나 김모씨의 대리인은 위임인의 인감증명서는 입찰서류에 첨부했지만

위임장의 본인 기재란 의 인감도장을 날인하지 않았다.

입찰표 작성 상 중대한 하자에도 불구하고 매각절차를 주관한 집행관은

대리인에게 인감도장을 가지고 있느냐고 묻고,

대리인이 인감도장을 가지고 있다고 하자

즉석에서 날인 후 김모씨를 최고가 매수인으로 호창하였다. 

이에 2,850만원을 적어 내 차순위 입찰자인 강모씨가 집행관에게 입찰표 작성의 하자를 이유로

김모씨를 개찰에서 제외 할것을 강력하게 주장하였으나 받아들이지 않았다.

결국 강모씨는 어쩔 수 없이 차순위매수신고를 하였다.

그 후.

 일주일이 지난 11월 24일

사법보좌관은 김모씨에게 (당연히)매각불허가 결정을 하였다.

문제는 여기서 부터다.

그럼 강모씨가 최고가 매수인 지위를 승계하는가?

천만의 말씀이다.

강씨도 매각허가 결정을 받을 수 없다.

이는 차순위 매수신고 제도 근본 취지 때문이다.

여기서 잠깐 차순위 매수신고 제도에 대한 유의미한 대법원 판례를 소개하면 다음과 같다.

"부동산에 대한 강제경매절차에 있어서 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허된 경우에는 민사집행법 제114조 소정의 차순위매수신고제도에 의한 차순위매수신고인이 있다고 하더라도 그에 대하여 매각허가결정을 하여서는 안 되고, 새로 매각을 실시하여야 한다. 매수인이 대금을 지급하지 아니한 경우에 차순위매수신고인에 대하여 매각을 허가할 것인지를 결정하도록 규정한 같은 법 제137조 제1항의 취지는, 매수인이 대금을 지급하지 않음으로써 매각대금의 일부가 되는 매수신청의 보증금과 차순위매수신고인의 매수신고액의 합이 최고가매수신고인의 매수신청액을 초과하므로(같은 법 제114조 제2항 참조) 재매각을 실시하지 아니하고 당해 매각절차를 속행할 수 있도록 한다는 데 있다고 볼 것이다. 그런데 최고가매수신고인에 대한 매각불허가가 있는 경우에는 그 매수신청의 보증금이 매각대금에 포함되지 아니하므로, 그와 같은 취지를 여기에 적용할 수 없는 것이다."(대법원 2011. 02. 15. 자 2010마1793 결정)

즉 최고가매수신고인에 대한 매각불허시 매수보증금을 반환해야 하기 때문에

차순위매수신고인에게 매각허가를 할 수 없는 것이다.

우리는 여기서 소중한 교훈을 하나 얻는다.

매각기일에 기일입찰표 작성 상 하자가 있음에도

집행관이 정당한 판단을 하지 않고

사법보좌관에게 공을 넘기는 경우

차순위 입찰자는 차순위 매수신고를 하면 안된다는 점이다.

차순위 매수신고를 하면 최고가매수인이 설령 매각불허가를 받더라도

본인도 장렬하게 전사(매각불허가)하기 때문이다.

문제는

집행관이 이 사실을 알고 그랬다면 참 나쁘고, 모르고 그랬다면 원통할 일이다.

그렇다면 약자인 입찰참여자가 구제 받을 수 있는 절차는 있는가?

있다면 어떤 절차를 밟아야 하는가?

집행관의 입찰표 처분에 대한 불복방법으로

차순위 입찰자는 매각허가에 대한 이의신청을 할 수 있다(민사집행법 제121조)

제121조 7호 "경매절차에 그밖에 중대한 잘못이 있는 때"

이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의

사유에 해당하는 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 된다.

* 다음 시간에는 위 돌산 주택 사례에서 보 듯

차순위매수신고 제도에 대한 오해와 진실에 대해

함깨 고민해보록 하겠습니다.