머리말

배당이란 어둠을 밝혀주는 등불과 같은 것이다.

배당속에 부자가 되는 길이 숨어 있기 때문이다.

간혹 배당은 법원이나 자산관리공사의 배당실무자에게만 필요한 것이고 그 이외의 일반인들은 알 필요가 없다고 딱 잘라 이야기하는 용기있는 사람들이 있다. 이는 배당의 속성과 진실을 이해하지 못한 무지에서 비롯한 것이라 일축하고 싶다. 배당을 권리분석과 분리해서 해석하는 사람들의 이야기로 그들의 말에 의하면 권리분석은 중요하고 배당은 몰라도 된다는 말이다.

그러나 필자가 배당을 연구하면 할수록 깨닫게 되는 것이 권리분석과 배당은 분리되어 있는 것이 아니라 하나의 줄기로 이어져 내려가는 것이라는 생각을 갖게 한다.

권리분석은 어둠속에서 보이지 않는 길을 조심스럽게 찿아가는 과정으로 그 목적을 달성했을 때 몸에 상처가 나지 않는다면 그 사람은 권리분석을 잘한 것이 된다. 그러나 몸에 상처가 난다면 그는 권리분석을 잘못한 것이 되고 그 상처의 정도에 따라 대가를 치루게 되는데 그것이 배당이라고 이해하면 된다. 그래서 배당에 관한 책임에도 권리분석의 중요성을 인식, 권리분석과 배당을 함께 한 줄기로 엮어서 기술하게 된 동기이다.

그러면 상처가 두려워서 부동산에 하자가 있는 물건을 피하기만 한다고 피해질 수 있을까 !

이 책을 통하여 그 상처가 발생되도 치료할 수 있는 처방약을 찿을 수 있다면 즉 권리가 복잡한 물건 또는 하자있는 물건들을 일반매매나 경매, 공매 등으로 취득해서 그 하자를 치유하는 방법이 정상적인 물건에서 얻을 수 있는 기대수익보다 많은 이익을 얻을 수 있다고 판단된다. 그리고 정상적인 물건이라 믿고 취득한 것에서 혹시나 하자가 발생되는 경우에도 대처할 수 있는 힘을 키울 수 있을 것이다.

부동산을 담보로 대출하는 금융기관과 부동산에 관련된 기관 등에서도 자신의 채권을 안전하게 지키기 위해서 상당한 주의가 요구되고 사고가 발생시 대응방법을 사전에 숙지한다면 그 사고(채권의 손실을 가져오게 되는)를 사전에 예방할 수 있게 될 것이다.

그래서 배당은 어둠을 밝혀주는 등불로 표현한 것이다.

 

우리 삶 속에서 부동산은 이미 중요한 부분을 차지하고 있다.

어떻게 투자하느냐 또는 이용하느냐에 따라 인생이 풍요로워질 수도 있고 그 반대가 될 수도 있다.

이처럼 삶과 밀접한 관계인 부동산을 이용하는 형태에 따라 나누어보면, 직접 매수(일반매매 또는 경매·공매 등)해서 주거용이나 상업용 또는 농업용 등으로 이용하는 경우가 있고, 다른 사람의 부동산을 임차(임대차계약 등)하여 사용하는 경우가 있다.

여기에 또 부동산을 담보로 대출하는 금융기관(은행 등의 채권관리)이나 이와 관련된 직종에 종사하는 사람들도 있다.

부동산과 관련된 일을 하다 보면 여러 가지 문제가 심심치 않게 발생한다.

그렇기 때문에 평생투자의 관심 대상인 부동산에 대해 적절한 시간을 들여 연구하는 것은 매우 바람직한 일이라고 생각한다.

첫째, 내가 매수 또는 임차한 부동산이나 대출한 부동산이 경매되거나 공매될 경우에 소유권 보전이나 배당(배분) 금액이 어떻게 되는지 등을 판단할 수 있는 능력을 사전에 갖추어야 할 것이다. 요컨대 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서를 작성할 때 유의할 점이라든가, 금융기관 대출 시 금전적 채권을 보전하고 채권자의 권리를 안전하게 지키기 위한 방법, 또 채권을 회수하기 위해 어떠한 안전대책(근저당설정, 담보가등기, 소유권이전 등기, 전세권설정등기, 주임법상 또는 상임법상 대항 요건을 갖추고 확정일자를 받아서 우선변제효력을 갖추는 방법 등)을 세워두어야 하는지에 대한 철저한 사전지식을 갖고 있어야 한다는 것이다.

특히나 경매나 공매 절차에서는 배당받을 수 있는 선순위 채권액에 나의 금전적인 채권과 권리 등이 포함되는지 등을 분석할 수 있어야 되는데, 대부분의 일반인은 그렇지 못하고 권리분석을 오랫동안 공부한 사람이라 해도 이것들을 잘 알고 활용하는 것 같지 않다.

두 번째로 알아두어야 하는 것은, 경매·공매 절차에서 입찰에 참여하는 사람은 대항력 있는 임차인이 있는지, 대항력 있는 임차인의 배당금과 미배당금이 얼마인지 등을 반드시 확인해야 한다는 것이다. 이는 미배당금을 낙찰자가 인수해야 되기 때문이다.

이 밖에도 채권자로서 등기부에 등기된 채권자나 등기되지 않은 임차인 등의 권리자의 배당금액은 얼마인지, 또 왜 배당금이 전액 배당되지 못하고 일부 또는 아예 없는 것인지 등을 파악하는 것도 중요하다.

실제로 배당금이 있어야 마땅한데도 배당표가 잘못 작성돼 배당금을 받지 못하는 경우가 왕왕 있는데, 이 얼마나 허망한 일인가!

배당에 대해서 조금만 알았더라면 배당 절차에서 이의를 제기하여 이러한 손실을 미연에 방지했을 것이고 자신의 권리를 보다 안전하게 지켜냈을 것이다.

어떠한 목적으로 부동산을 이용하든지 간에 부동산의 시세(가치)를 정확히 파악하는 일은 아주 중요하다.

따라서 부동산 관련 문제가 발생했을 때(경매·공매 등) 현명하게 대처하기 위해서는 사전에 부동산의 가치는 물론 그 부동산 위의 선순위채권자를 정확히 파악해서 내 권리를 안전하게 보호받는 것이 중요하다.

보통 경매나 공매가 진행되면 주거용인 경우 아파트는(아파트에 따라 다소 차이가 있겠지만) 시세의 80% 선에서 낙찰되고, 단독·다가구 주택은 70% 선에서 낙찰되는 경우가 대부분이고, 그 주택에 하자가 있다면(유치권·가처분·예고등기 등의 제한권리가 있거나 오래된 주택으로 큰 수선을 요하는 경우) 더 낮은 가격으로 낙찰되기도 한다.

따라서 주거용인 경우 아파트를 선순위채권자 + 나의 채권금액(임차보증금 또는 금융기관 등의 대출금액)이 60%를 초과하지 않도록 하는 것이 좋고, 단독·다가구 주택은 50% 범위에서 선순위채권 + 나의 채권금액이 유지되도록 하는 것이 안전하게 내 권리를 지키는 방법이다.

왜냐하면 다가구주택에서는 대항 요건(주민등록과 주택인도)과 확정일자를 먼저 갖춘 경우라도 주택의 나머지 부분에서 선순위, 즉 소액임차인이 발생되면 그만큼의 최우선변제금 등으로 인해서 자신의 채권, 즉 임차보증금의 손실을 가져올 수도 있기 때문이다.

특히 등기부에 기재된 채권 외에 임차인이나 조세채권 등이 있을 수 있으므로 전입세대를 열람하고, 보증금 내역을 확인하고, 국세나 지방세도 열람하여 이들의 채권을 함께 산정해야 보다 정확한 선순위채권을 계산할 수 있다.

공매는 대부분 조세·공과금에 의해서 진행된다는 점을 고려할 때 이러한 주의는 더욱 중요해진다.

상가나 기타 토지 등의 가치는 주택보다 부동산 시세가 유동적일 수 있고 그것이 분양 물건이라면 더더욱 그러할 수 있다(분양가는 주변 상가 시세보다 높게 책정되는 경향이 있다)는 가능성을 인지하고, 시세를 잘 파악해서 부동산 가치의 50% 이내에서 임차하거나 대출하는 방법이 내 채권을 안전하게 지키는 방법이다.

어쨌든 나와 관련한 부동산(임차 또는 대출한 물건) 등이 앞에서 설명한 바와 같은 상황에 놓이게 된다면 어떻게 대처해야 되겠는가!

부동산에 접근하는 우리의 목적은 일반 매매를 위한 것이냐, 임대를 위한 것이냐, 금융기관 등의 대출을 위한 것이냐, 경매나 공매 입찰을 위한 것이냐에 따라 조금씩 다르겠지만 모두가 나의 권리를 안전하게 지키고자 한다는 점에서는 똑같을 것이다.

이렇게 부동산에 접근할 경우, 계약 단계나 대출 또는 경매나 공매입찰 단계에서 사전지식을 가지고 유념해서 접근한다면 안전하게 목적을 달성하겠지만, 주의를 기울였는데도 경매나 공매 등으로 매각되는 경우가 발생된다 해도 채권액을 전액 배당받을 수 있는 방법이 될 것이다. 경매나 공매에 입찰하는 경우도 마찬가지다. 충분한 지식이 있다면, 낙찰자의 부담이 증가되어 손실을 보는 경우를 미연에 방지할 수 있다.

물론 주의를 기울이지 못한 부동산이 경매나 공매 등으로 매각되는 경우, 나의 채권 손실은 증가되거나 보장받을 수 없게 될 수도 있다.

그렇다면 경매나 공매 등으로 부동산이 매각될 경우 안전하게 내 권리를 지키는 방법은 무엇일까!

경매나 공매 등이 진행되면 그 매각대금으로 각 채권자들에게 배당을 하게 되는데 채권자에는 최우선변제권자뿐만 아니라 특별우선채권자, 우선채권자, 일반채권자 등이 있고, 이들에게 법에서 정한 우선순위대로 배당을 실시하게 된다. 물론 이 중에는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받는 채권자도 있지만 반드시 배당요구를 해야만 배당에 참여하게 되는 채권자(예컨대 경매나 공매 개시 이후에 등기부에 기재된 채권자나 등기부에 기재되지 않은 부동산 위의 임차인이나 조세·공과금·임금채권자 등)도 있다. 이들은 반드시 경매에서는 배당요구 종기 시까지, 공매에서는 배분표 작성 전까지 배분요구를 하여야 배당에 참여할 수 있다.

이렇게 배당에 참여할 수 있다 하더라도 배당표가 잘못될 수도 있으므로 배당기일 3일 전부터 배당표 원안을 열람하여 올바르게 작성되었는지 확인하는 절차가 필요하다.

배당표가 잘못되었는데도 이의를 제기하지 않았을 경우는 동의한 것으로 보기 때문에 그만큼의 채권 손실을 불러올 수 있다.

배당기일 내에 참여하고 배당이의를 제기했는데도 정정이 받아들여지지 않는 경우에는 소송을 제기해서 법원의 판결을 받은 뒤에 배당표를 정정해야 한다.

필자는 이러한 종합적인 것들, 즉 계약(매매·임대차계약)이나 대출 단계의 초기 시점부터 후일에 발생될 하자 등을 예견해서 방지하고자, 또 주의를 기울였지만 부주의로 인해 경매나 공매로 내 재산이 매각되는 경우 어떻게 내 권리를 지켜야 하는지, 입찰자가 경매나 공매 절차에서 어떻게 권리분석을 해야 하는지, 정확한 예상배분표를 작성하여 낙찰자의 부담과 손실을 방지하기 위해 이 책 『판사님! 배당에 이의가 있습니다』를 저술하게 되었다.

 

이 책을 읽고 부동산을 이용하는 분들이 계약 단계에서부터 주의를 기울여 사고를 예방하게 되길 바란다. 필자는 경매·공매에 입찰하는 분들이 제대로 된 권리분석으로 재산 손실이나 낙찰자의 부담이 커지는 사례가 발생되지 않고 부동산 투자의 기대수익이 증가될 수 있도록 하기 위해 권리분석과 배당을 함께 배울 수 있도록 기술했다.

  

당신의 투자가 손실을 가져올 거라는 사실을 사전에 안다면, 정말로 투자할 용기가 나겠는가!