대항력발생시기

(5) 대항력발생시기
① 임차인이 주택의 인도와 주민등록이라는 요건을 모두 갖춘 다음날부터 대항력이 생긴다. 여기서 다음날의 의미는 다음날 오전0시를 의미한다(대법2001다30902). 여기서 대항력이 있다는 것은 임대인이나 소유자가 바뀌더라도 임차인이 새로운 소유자에 대하여 종전의 임대차의 효력을 주장할 수 있는데 불과할 뿐이고 공매 ․ 경매절차에서 우선변제까지 주장할 수 있다는 것은 아니다.
② 주택의 소유자가 임차인으로 지위가 바뀐 경우 새로운 소유자 앞으로 소유권등기일 다음날 오전0시에 대항력이 발생한다(대법 99다59306, 99다70556, 2001다61500).
③ 전차인이 전입신고를 마치고 거주하던 중 임차인이 소유권을 취득하고 근저당권을 설정한 경우 전차인은 임차인이 소유권이전등기가 이루어진 다음날 오전0시에 대항력을 취득하게 되는 것이 아니라 소유권이전즉시 대항력을 취득하게 되어 소유권이전등기와 동시에 설정된 은행 근저당권보다 대항력이 있게 된다.
“임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차(전차인)하여 전입신고를 하고 거주하던 중, 을이 병회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경로한 후 근저당권을 설정한 사안에서 ~ 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 본 사례(대법2000다58026,58033)”
④ 종전 임차인이 낙찰자와 새로이 임대차계약을 체결한 경우
낙찰자가 매각대금을 납부하기 전에 종전 임차인(전소유자와 임대차계약을 체결한 대항력 없는 임차인)과의 사이에서 새로이 임대차계약을 체결한 경우 종전임차인은 매수인이 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다(대법2002다3861,38378).
⑤ 주민등록의 일시적 이탈 후 재전입시 대항력과 확정일자우선변제권
임차인이 그 가족들의 주민등록을 그대로 둔 채 자신만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우에는 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다. 그러나 임차인과 그의 세대원 전원이 주민등록을 퇴거했다가 다시 전입신고를 한 경우에는 주민등록을 재전입신고한 다음날 오전0시에 대항력이 발생한다. 이 경우 퇴거하기 전에 계약서에 이미 확정일자를 받은 경우에는 또다시 확정일자를 받지 아니하여도 종전의 확정일자가 유용하게 적용되나 확정일자에 의한 우선변제권의 효력발생시기는 재전입신고한 다음날 오전0시(대항력발생시기)에 발생된다.
⑥ 공무원 등에 의해 주민등록이 직권말소된 경우
임차인의 주민등록이 직권말소된 경우 대항력이 상실되지만 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어지면 그 대항력이 소급하여 발생된다. 다만 직권말소된 주민등록이 주민등록법상 소정의 이의절차에 의해서 회복된 경우가 아니면 선의의 제3자에게 그 소급효를 주장할 수 없다.