조정대상지역 내에서 다주택자에 대한 양도세 중과 (2021.06.29)



조정대상지역 내에서 다주택자에 대한 양도세 중과

① 조정대상지역 내에서 1주택자가 2년 보유와 거주요건을 모두 갖추고 있어야 비과세 혜택을 볼 수 있다(2017년 8월 3일 취득 분부터 시행).

② 조정대상지역 내에서 1가구 2주택자(일시적 2주택자 제외)는 기본세율(2020년 현재 1년 미만 40%, 1년 이상은 6~42%, 2021년 1월~5월까지는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상은 6~45%)에 추가세율 10%의 중과와 장기보유특별공제가 배제된다. 2021년 6월 1일부터는 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 2년 이상은 6~45%에 추가세율 20%의 중과와 장기보유특별공제가 배제된다.

③ 조정대상지역 내에서 1가구 3주택 이상 소유자는 기본세율에 추가세율 20%의 중과와 장기보유특별공제가 배제된다(2021년 5월 31일까지). 2021년 6월 1일부터는 30%의 중과세율과 장기보유특별공제가 배제된다.

④ 취득세의 경우 중과대상 주택 수를 계산할 때 2020년 8월 12일 이후부터 계약한 입주권이나 분양권 모두 주택 수에 포함된다. 그리고 유의할 점은 2020년 12월 31일까지 입주권이나 분양권을 매매할 때에는 양도세가 중과되지 않는다.

⑤ 2020년도에 분양권을 양도할 때에 주택 수에 포함되지 않지만, 2021년 1월부터는 주택 수에 포함되어 중과대상이 될 수 있다.

따라서 2021년 1월 1일~5월 31일까지는 분양권을 포함한 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 기존 기본세율(6~45%)에 10%포인트(2주택자) 또는 20%(3주택 이상)를 더한 수준으로 중과가 되고, 2021년 6월 1일부터는 20%포인트(2주택자) 또는 30%포인트(3주택 이상)를 더한 수준으로 중과세율이 올라간다.

⑥ 분양권은 2021년 5월 31일까지 조정대상지역 내에서는 50%로 단일세율, 조정대상 밖에서는 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~45%의 양도세율이 적용되지만, 2021년 6월 1일부터는 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%로 단일 양도세율이 적용된다.

주택입주권은 주택으로 보기 때문에 주택의 양도세율을 적용 받게 되므로, 2021년 1월부터 2021년 5월 31년 까지는 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~45%, 2021년 6월 1일부터는 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%, 2년 이상은 6~45%의 양도세율이 적용된다.

이런 주택입주권과 분양권은 주택 수에 포함되어 다른 주택을 팔 때 중과된 양도세율이 적용되지만, 주택입주권과 분양권을 팔 때는 주택이 아니므로 주택과 같이 중과세율이 추가로 부과되지 아니하고 위 기본세율만 적용 받는다.

다주택자 양도세 중과제도는 앞에서와 2021년 6월 1일부터는 2주택자는 기본세율(6~45%) + 중과세율 20%, 3주택자는 기본세율(6~45%) + 중과세율 30%가 중과된다. 그래서 다주택자라면 다음과 같은 전략이 필요하다.

첫 번째로 조정대상지역 밖에서 주택 100채를 가지고 있는 분들은 중과되지 않기 때문에 걱정하지 않아도 된다. 비과세 1세대 1주택자가 2년만 보유하고 거주하지 않아도 된다.

두 번째로 3주택자가 모두 조정대상지역 내에 있는 주택을 소유하더라도 먼저 파는 주택은 기본세율에 30%가 중과되고, 2주택자로 그다음에 팔 때는 기본세율에 20%가 중과되고, 마지막 1주택자로 팔 때 비과세 요건을 갖추고 있다면 비과세 혜택을 볼 수 있다.

세 번째로 3주택자가 조정대상지역 내에 2주택을 가지고 있고, 1주택은 조정대상지역 밖에 있다면, 조정대상지역 내에 있는 주택을 먼저 팔면 3주택자로 양도세가 기본세율에 30%가 중과되는데 반해서, 조정대상지역 밖에 있는 주택을 먼저 팔면 중과 없이 기본세율(6~45%)만 부과된다. 그리고 나머지 조정대상지역 내에 있는 주택은 2주택자로 기본세율에 20%가 중과되고, 마지막 1주택자로 팔 때 비과세 요건을 갖추고 있다면 비과세 혜택을 볼 수 있는 것이다.