임차인 본인의 최우선변제금과 확정일자가 충돌 시 어느 것이 우선하나? (2021.07.15)



임차인 본인의 최우선변제금과 확정일자가 충돌 시 어느 것이 우선하나?

다른 저당권부 채권이 없는 사례에서 임차인 본인의 확정일자 201. 07. 05. 만 있는 경우에는 최우선변제금과 확정일자부 우선변제금 간의 우선순위는 이렇게 배당하면 됩니다.

최우선변제금은 임차인 본인의 이미숙 확정일자 2014. 07. 05일을 기준으로 하면 계산하면 3,200만원을 계산하고, 배당 시점으로 추가로 3,400만원(추가200만원)을 기준으로 최우선변제금을 받아야 하지만, 대법원 판례에서는 본인의 확정일자와 본인의 최우선변제금(배당시점으로 현행법상 소액보증금 중 일정액 즉 3,400만원)은 항상 최우선변제금이 우선합니다.

즉 다른 저당권부 채권이 없고 임차인 본인만 배당받게 되는 경우에는 항상 배당시점으로 최우선변제금이 자기의 확정일자보다 우선한다는 것입니다.

그래서 다른 저당권채권이 있는 경우에는 저당권부채권을 기준으로 하지만, 다른 저당권부채권이 없고 임차인 본인만 저당권부채권으로 확정일자가 있는 경우에는 항상 배분시점으로 최우선변제금을 계산하게 됩니다. 그래서 본 책과 같이 배분하게 되는 것입니다.

책과 같이 배분하는 것이 대법원 판례 입장이고, 그러는 것이 임차인의 최우선변제금 제도를 두게 된 법 취지와도 맞습니다.

그러나 유의할 것은 위와 같이 배당하는 것이 임차인에게 더 많이 배당 받는 경우에만 그렇게 하는 것이지, 임차인의 확정일자가 빨라서 확정일자를 기준으로 우선변제 받는 것이 임차인에게 더 많이 배당 받게 되는 경우에는 확정일자가 최우선변제금보다 우선한다는 것입니다.

기본적인 법리는 임차인이 두가지의 권리가 있지만 두가지로 배당해서 더 많이 배당 받는 방법으로 배당해야 한다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.