올바른 배당방법과 배당에서 유의할 점, 그리고 계약체결하기 전 유의할 점

주제 : 올바른 배당방법과 배당에서 유의할 점, 그리고 계약체결하기 전 유의할 점

 예제5. 2005.05.20. 갑 임차인이 전입(4,100만원)하고, 05.05.25. 을 근저당권설정(5,000만원)
등기를 하였고, 05.05.30. 병 임차인 전입/확정(2,500만원)일자 받고, 05.06.10. 정 임차인이 전입
(1,000만원)이었다. 그리고 무가 일반조세를 05.10.20. 압류(1,000만원, 법정기일 05.06.15. 당해세가 아닌 일반세금 임) 하였고, 06.2.20.에 을이 임의경매신청 또는 무가 자산관리공사에 세금 압류공매대행을 의뢰한 경우 (경매·공매집행비용은 계산하지 않음)
 
[분석]
갑 임차인 05.05.20. 전입(4,100만원) → 을 05.05.25. 근저당권(5,000만원) → 병 임차인 05.05.30. 전입/확정일자(2,500만원) → 정 임차인 05.06.10. 전입(1,000만원) → 무 일반조세압류 05.10.20.(1,000만원 법정기일 05.06.15. 당해세 아님) → 2006.02.20.에 을이 임의경매신청 또는 무가 자산관리공사에 압류공매의뢰
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여기서 서울소재이고, 배당금액이 1억1,000만원 이었다면
【분석】
① 갑의 대항력 05.21. 오전 0시. ② 을의 우선변제권 05.25. 주간
③ 병의 대항력 05.31. 오전 0시, 병의 확정일자부 우선변제권 05.31. 오전 0시
④ 정의 대항력 06.11. 오전 0시 ⑤ 무의 우선변제 효력 06.15. 주간.
 
따라서 배당하면 다음과 같다.
이 사건에서 최우선변제금의 지급기준이 되는 저당권부 담보물권에는 2005.05.20. 에
설정등기된 을 근저당권이 있고, 임차인이 최우선변제금을 우선변제 받기위해서는 이 기간에 해당되는 소액임차보증금에 해당되면 되므로 4,000만원 이하의 임차인인 병과 정이 을 근저당권보다 우선하여 최우선변제금을 1순위로 받게 된다.
즉 임차인 병과 정은 을 근저당권에 대해서 소액임차인임을 주장할 수 있으나 갑 임차인은 소액임차인임을 주장할 수 없다.
1순위 : 병 임차인 16,000,000원＋정 임차인 10,000,000원(최우선변제금 1등)
2순위 : 을 저당권 5,000만원(우선변제금 1등)
3순위 : 병 확정일자 우선변제 900만원(우선변제금 2등)
4순위 : 무 일반세금 1,000만원(우선변제금 3등)
배당잔여금이 1,500만원이 있으나 갑이 확정일자를 받지 못하였기에 배당받을 수 없다. 이 배당잔여금은 채무자겸 소유자에게 배당된다.
갑은 대항력 있는 임차인이므로 낙찰자가 4,100만원을 인수해야 된다.
 
(예1) 그러나 을이 임의경매신청 또는 무의 압류공매 대행의뢰가 2008.08.21. 에 의뢰된
사건이거나 배당 시점이 이 기일에 해당된다면 다음과 같이 배당하게 된다.
1순위, 2순위는 위와 같다.
3순위 : 갑 임차인 2,000만원+병 임차인 400만원(법 개정에 따른 소액보증금 중 일정액 증가분=2,000-1,600)(최우선변제금 2등)
이때 최우선변제금의 지급기준일은 배당시점으로 보아야 하므로 보증금이 6,000만원 이하인 경우 2,000만원을 병 확정일자 우선변제권과 무 일반세금보다 우선변제 받는다.
 
여기서 최우선 변제금의 지급기준이 되는 담보물권 등이 있는 경우
담보물권은 저당권, 담보가등기권, 전세권 등이 있다. 그런데 주의할 점은 담보물권 즉 저당권 등 보다 선순위 또는 동순위의 확정일자우선변제권이 있는 경우에 저당권 등에 대항할 수 없는 소액임차인은 확정일자우선변제권보다 후순위로 보나, 저당권 등이 없고 확정일자 등만 또는 무담보채권자(조세 · 공과금 · 임금 · 가압류 · 강제경매신청채권자, 집행권원에 의한 배당요구채권자 등) 만 있다면 소액임차인의 기준은 배당 시점에서 법적 최대한의 소액임차보증금을 소액임차인으로 보게 된다는 점만 유의해서 배당표를 작성하면 될 것이다.
4순위 : 병 확정일자 500만원(우선변제금 2등)
5순위 : 무 일반세금 500만원(우선변제금 3등)
갑은 대항력 있는 임차인이므로 낙찰자는 갑의 미배당금 2,100만원을 인수해야 된다.
 
(예2) 그러나 을이 임의경매신청 또는 무의 압류공매 대행의뢰가 2010.07.26. 이후에 의뢰
된 사건이거나 배당 시점이 이 기일에 해당된다면 다음과 같이 배당하게 된다.
1순위, 2순위는 위와 같다.
4순위 : 갑 임차인 2,500만원+병 임차인 900만원(최우선변제금 2등)으로 배당이 이루어진다. 낙찰자는 대항력있는 갑 임차인의 미배당금 1,600만원을 인수해야 된다.
따라서 을이 임의경매신청한 경우라면 경매절차는 취소되지 않으나 무가 공매대행을 의뢰한 경우에는 무 일반세금은 배분금이 없어서 공매절차는 무잉여의 원칙(공매위임관서에게 배분금액이 남을 가망이 없는 경우 공매절차는 취소되야 한다)에 따라 취소된다.
 
상기 배당순위는 주임법 시행령 부칙제2조에서 담보물권은 확정일자를 기준으로 하지 않고, 저당권, 담보가등기권, 전세권 등으로만 판단해서 소액보증금중 일정액을 우선변제받게 배당한 사례이고 필자는 앞으로 배당은 이 기준을 가지고 작성하기로 한다는 내용은 앞에서 설명한바 있다
 
(예3) 그러나 배당에서 확정일자를 소액임차인의 결정기준으로 보고 배당을 하게 된다면
어떻게 달라질 수 있을까를 살펴보면 다음과 같이 배당된다.
(위 예1)에서는
1순위 : 병 임차인 16,000,000원＋정 임차인 10,000,000원(최우선변제금 1등)
- 최우선변제금의 지급기준이 되는 담보물권에는 을 저당권과 병 확정일자가 된다.
2순위 : 을 저당권 5,000만원(우선변제금 1등)
3순위 : 병 확정일자 우선변제 900만원(우선변제금 2등)
4순위 : 갑 임차인 2,000만원(최우선변제금 2등)
5순위 : 무 일반세금 500만원(우선변제금 3등)
갑은 대항력 있는 임차인이므로 낙찰자는 갑의 미배당금 2,100만원을 인수해야 된다.
 
(위 예2)에서는 1순위~3순위는 앞의 (예1)과 같다.
4순위 : 갑 임차인 2,500만원(최우선변제금 2등)
5순위 : 무 일반세금 0원으로 배당금이 종결되고,
낙찰자는 대항력 있는 갑 임차인의 미배당금 1,600만원을 인수해야 된다.
 
그러나 확정일자를 소액임차인의 결정기준으로 보고 배당을 하여서는 안된다는 점과 실무에서도 이를 기준으로 하고 있지 않다는 점은 이미 본인의 전문가상담편
" 3. 소액보증금중일정액의 우선변제권과 소액임차인 결정기준(2010. 10. 07) " 에서 설명한바 있으므로 이 내용을 참조하면 분명하게 확인 할 수 있다.
(이 내용은 본인의 저서 2011. 3.10. 출간된 " 판사님 배당에 이의가 있습니다 " 의 183쪽에서 발췌한 내용입니다.)
 
마지막으로 사소한 점에서도 주의를 기울이자 !
실무에서 앞의 배당요구 사례 즉 전입신고는 먼저하고 나서 경매가 진행되면 그때 확정일자를 받아서 배당요구종기 시까지 배당요구하는 경우를 가끔씩 찿아 볼 수 있고,
이 경우 어떻게 할 수 있는 가에 대해서 문의가 있곤 한다.
그나마 이 경우는 다행스러워 선순위 일반채권자 등과 동순위로 안분배당받게 되거나 배당잉여금이 있으면 배당받을 수 있게 된다.
그렇다고 하더라도 후순위로 배당금이 돌아 오기란 어려울 것이다.
 
이 사건에서는 갑이 대항력이 있어서 낙찰자(=매수인)의 인수가 되겠지만,
어제 안산에서 질의하신 임차인은 대항력 없는 임차인으로 전입당시에는 근저당권 다음 2순위로 보증금 1억을 전액 우선변제받을 수 있었는데에도 확정일자를 받아두지 아니하여 낭패를 보는 경우이다.
참으로 마음이 무거워지는 순간이고 도움이 되는 길을 찿다 차선책으로 자문을 해주었으나 속 시원한 답변은 이루어지지 못했다.
한번 부주위한 대처가 임차인 재산의 대부분을 잃게 되는 경우로 ---
이러한 대처가 지식이 적은 분들이 아니라는데 더 문제가 있고, 사소한 주의를 기울이지 못 한데서 발생된다.
반드시 채권자 등은 계약하기 전에 선순위채권을 올바로 판단하고나서 계약서를 체결해야되며, 입주시 전입신고와 동시에 확정일자를 받아 두면 좋을 것이다.
선순위 채권에는 등기부에 등기된 부분만 있는 것이 아니라 조세채권(당해세와 일반세금 등)과 같이 등기되기 아니한 채권도 있을 수 있고, 다가구주택에서는 다른 임차인의 권리도 있기 때문이 주의가 요구된다.
한 가지 더 부연 하자면 입주 하루 전에 대항요건과 확정일자를 받아두면,
물론 이 방법이 올바르다는 이야기는 아니나 이 방법이 내 권리를 안전하게 지키는 것이 되고 그렇게 나뿐 방법은 아니라는 판단이다.
분명한 점은 입주 전에 대항요건과 확정일자를 갖추었더라도 대항력과 우선변제권은 입주 후 다음날 오전0시에 발생되는 점에는 변화가 없지만 그것은 나중에 문제이고,
당장에 전입신고가 이루어진 곳에 같은 날 근저당권이 등기되는 경우(임차인이 후순위 가 되므로)는 쉽지 않고 추후 소송과정에서도 그러한 근저당권은 사해행위로 결정될 수도 있기 때문이다.