다주택자 양도세 중과와 중과에서 배제되는 경우 분석 (2021.06.29)



다주택자 양도세 중과와 중과에서 배제되는 경우 분석

01 조정지역내 1주택, 비조정지역 1주택 보유, 비조정지역 먼저 매도하는 경우

비조정대상지역 주택은 일반누진세율 (1년미만 70%, 2년미만 60%, 2년이상 6%∼45%) 가 적용됩니다.

그리고 3년 이상 보유시 장기보유특별공제 적용됩니다.

2주택 이상 다주택자더라도 비조정지역의 주택을 매도하게 되면 중과세 대상도 안되고, 장기보유특별공제도 적용받습니다.

02 조정지역내 1주택, 비조정지역 1주택 보유시, → 조정지역 주택을 먼저 매도하는 경우

비조정지역의 주택이 아래의 다주택자 양도세 중과대상 주택수 기준에 포함되는지 여부에 따라 달라집니다.

(1) 수도권, 광역시, 세종시의 동지역에 소재하는 주택

- 개인이든 법인이든 공시지가 1억 미만 주택의 경우 취득세 중과 대상이 아니고 1.1%. 다만 양도소득세 계산에 있 어서는 중과대상 주택 수에 포함됩니다.

그러나 과밀억제권 내에 있는 법인이 5면 미만이라면 구등록세 3배 중과로 취득세 5%+지방교육세 0.3% = 5.3%가 된다.

(2) 수도권, 광역시, 세종시의 동지역 이외지역에 소재하는 주택으로 기준시가 3억원을 초과하는 주택

02-① 비조정지역 주택이 위 기준에 해당된다면 조정지역 주택 매도시 중과세율 2021년 6월 1일부터 20%가 적용됩니다.

02-② 비조정지역 주택이 중과대상 주택기준에 적용이 안되면, 즉 조정대상주택 1개와 수도권, 광역시, 세종시의 동지역 이외지역에 소재하는 주택으로 기준시가 3억원을 이하의 주택 1개 소유에서 조정지역 주택을 먼저 파는 경우에는 중과적용 없이 일반누진세율이 적용되게 됩니다.

03 조정지역내 2주택, 비조정지역 1주택 보유, 조정지역 주택을 먼저 매도하는 경우

위 02-① 비조정지역 주택이 위 기준에 해당된다면 조정지역 주택 매도시 중과세율 2021년 6월 1일부터 30%가 적용됩니다.

위 02-② 케이스이면 중과대상 주택수는 2주택으로 간주, 조정지역 주택 매도시 일반세율에 20% 가산하여 적용 됩니다.

04 조정지역주택 내 2주택을 소유한 경우에도 2주택 중 1주택이 기준시가 1억 미만인 경우에는 중과주택수에 포함되지 않으므로, 어느 주택을 팔아도 중과 없이 기본 양도세율과 장기보유특별공제를 받을 수 있다