증액해서 근저당보다 소액임차인으로 우선하지 못하지만, 배당 시점으로 소액임차인인 경우 배당 방법

증액해서 근저당보다 소액임차인으로 우선하지 못하지만, 배당시점으로 소액임차인인 경우

광역시 지역 내에 있는 갑 임차인이 2020년 1월 3일 5,000만원으로 전입신고(확정일자 없음) ⇨ 2021년 2월 2일 국민은행 근저당권(채권금액 1억원) ⇨ 갑 임차인이 2022년 2월 2일 2,000만원 증액으로 임차보증금 합계가 7,000만원이 되었습니다. 배당 시점은 2023년 2월 2일입니다.

갑 임차인은 보증금을 증액하기 전에는 6,000만원 이하여서 최우선변제금을 받을 수 있었으나 증액으로 인해서 근저당권보다 우선하는 소액임차인이 아니더라도(근저당권을 기준으로 판단하면 6,000만원이하/2,000만원) 배당시점으로 소액임차인에 해당되어 다음과 같이 배당이 됩니다.

판례에 따르면 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우

소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 시점은 원칙적으로 배당하는 시기로 보고 있다. [대구지방법원 2009가단134010]

따라서 증액하기 전에는 소액임차인의 범위에 있었으나 증액 후 소액보증금을 초과했다면 소액임차인으로 인정받지 못한다. 반대로 감액으로 인해 소액임차인 범위에 들어간다면 일정액을 우선변제 받을 수 있게 되는 것이다.[대법원 2007다23203]

결론적으로 이 내용에 대한 답변은 다음과 같이 이해하면 됩니다.

배당금액이 1억2,300만원인 경우

1순위 근저당 1억원,

2순위 임차인 최우선변제금 2,300만원입니다. 배당시점으로 소액임차인 7,000만원 이하인 경우 주택가액의 2분의 1 범위 내에서 2,300만원을 배당 받을 수 있기 때문입니다.

다음은 경매낙찰자가 인수할 금액을 계산할 때 최우선변제금 2,300만원을 1차로 계약한 선순위 임차보증금 5,000만원에서 공제하는지, 아니면 1차 5,000만원과 2차 증액한 2,000만원을 가지고 안분배당하게 되는 가에 대한 답변 내용입니다.

대항력 있는 1차 임차권 5,000만원에서 2,300만원을 공제하고, 미배당금 2,700만원을 낙찰자가 인수해야 합니다.



어차피 2차 증액한 후순위임차권은 대항력이 없고, 낙찰자가 입찰할 때 인수 여부를 위해서 예상 배당표를 작성하는 경우 선순위 임차보증금 5,000만원에서 최우선변제금 2,300만원을 배당 받고 미배당금 2,700만원을 인수할 것이라고 판단하고 입찰하기 때문입니다.

이런 내용은 본인이 다시 점검하는 차원에서 전문가들과 상의해서 사견으로 판단한 내용입니다.

어쨌든 이 내용은 법률적 책임이 없음을 전제로 사견으로 답변을 드린 것임을 양지하시기 바랍니다.