질문 좀 드립니다

교수님 많이 배우고 있습니다.  감사드립니다

답답해서 질문 좀 드립니다.

질문 1.  근저당권을 가져올 때 확정채권양도방식으로  경매 정보지에 많이 나오는 걸 보게 됩니다.

  예시 )  1. 소유권
            2. 근저당권 A (확정채권 양도 전 근저당권자 B)

          이 경우 A가 B의 근저당권을 돈 주고 사왔다는 것인데  제가 궁금한 것은  B의 근저당권이 채권최고액 1억 2천 이라고 전제하면

          확정채권이 된 것은 피담보채권이 확정된 상태로 권리를 갖고 온 것인데(9천만원으로 피담보채권이 확정)

        그럼 근저당권을 사 온 A는  9천만원만 권리행사를 할 수 있는지  또는 1억 2천만원 그대로 행사할 수 있는지요 ?


질문 2.  담보신탁이 들어가 있는 경우에  그 이후에 입주한 임차인이 우선수익자나 신탁회사의 동의서를 첨부해서 임대차계약서를 작성하고

          전입신고하고 확정일자를 찍었습니다.

          이 경우 공매로 넘어가면  배당순서가 우선수익자가 먼저 가져가고 , 남는 건 신탁자(수익자)가 가져가고

        이후에 나중에 들어간 임차인이 배당을 받게 될 텐데, 이 후순위 임차인은 소액임차인의 최우선변제 배당은 못받는다고 들었습니다.
        (확정일자부 우선변제 배당은 가능) 

        제가 궁금한 것은 후순위로 들어간 세입자가 최우선변제를 받지 못한다면 , 그 법적인 근거가 무엇인지요? 

        신탁약정에 그렇게 되어 있어서 그 약정에 따라야 하는지요?  그럼 신탁약정에 따라 CASE BY CASE로 봐야 하는 것인지요?

        감사합니다 !!