유치권 행사 관련 문의

부동산 경공매를 공부하다가 유치권 물건에 대해 궁금한 점이 생겨 질의합니다.

1. 유치권이 성립하기 위해 만족해야 하는 여러 조건 중 '경매 기입 등기 전부터 적법하게 점유를 하고 있어야 한다.'는 조건이 있는 것을 보았습니다.

경매의 경우 특정 기준일(경매 기입등기일)이 존재하여 판단이 서는데

혹시 공매의 경우 유치권이 정당한지 위 조건에 대해 판단하고자 할 때, 경매와 같은 특정 기준일?처럼 판단 기준이 있을까요?


2. 임장을 다녀온 공매 물건지의 물건이 여러개가 있는데(해당 물건은 연립주택임.), 그 중 일부는 낙찰되어 누군가가 살고 있습니다. 그리고 해당 건물의 1층에는 현수막으로 '유치권 행사중'이라는 안내가 되어있습니다.
이럴경우 해당 건물에 대한 유치권이 성립하지 않는지(깨지는 것인지) 궁금합니다.


* 질문의 배경
(공부할 겸 신탁공매물건 임장을 다녀왔는데, 유치권 행사 현수막이 붙어있었습니다. 하지만 해당 물건에 대한 온비드 사이트 감정평가서류에는 해당 현수막이 부착되어있지않아서 공매 준비 이후에 유치권이 행사된 것으로 판단되어집니다만 이와같은 해석이 맞는지 궁금합니다.)