묻고답하고

배당요구한 선순위임차인의 미배당금에 대하여 문의드립니다..

찰떡 1 1773
문의> 경매사건에서  대항력 있는 임차인(선순위임차인)이 배당을 신청(계약해지)하여 보증금 1억원 중 8천만원은 배당받고,
        나머지 2천만원은 배당받지 못할 경우

      1. 대항력 있는 임차인이 동시이행항변권을 주장하지 않고, 부득이하게 다른 곳으로 주민등록 옮기고 이사를 갈 경우에
        배당받지 못한 2천만원을 낙찰자에게 받을 수 있는지요..
        만약, 이사를 가면 대항력이 상실되어 2천만원을 받을 수 없는지요..

    2. 낙찰자는 전소유자의 지위(임대인)를 승계받기 때문에 대항력 있는 임차인이 이사 이후에도 
        배당받지 못한 2천만원을 책임져야 하는지요..
   
    3. 그리고 대항력있는 임차인은 배당요구로 계약이 해지되었기에 임차권등기명령을 한 후에 이사를 가야만
        미배당금을 낙찰자에게 주장할 수 하는지요...

    4. 선순위임차인이  경매 종료 후에도  미배당금을 보호 받을려면 동시이행항변권을 주장 이외에 다른 방법은 무엇이 있는지 궁금합니다..
   
    5. 교수님 위와 같은 경우에 판례도 있는지 궁금합니다..
1 Comments
김동희 2022.02.14 12:09  
1. 기본적으로 선순위임차인이 대상력을 스스로 포기하고 우선변제권으로 배당요구하면 대항력은 없는 것이고 미배당금을 받을 때까지 주택인도를 거부할 수 있는 동시이행항변권만 가지고 있습니다.


2. 그런데 배당요구한 임차인은 배당요구종기일 이후에 이사를 가는 경우에는 그 임차권은 확정된 것이고 설령 이사 나간다고 하더라도 그때 낙찰자 즉 매수인이 인수하게 됩니다. 문제는 또다시 경매가 들어가는 경우에도 그 효력이 새로운 낙찰자에게도 미치는가 입니다. 이것은 아니라고 보는 것이 맞을 것 같습니다.


그러니 새로운 낙찰자에게는 설령 배당요구 종기까지 거주하다가 이사를 가더라도 미배당금을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.


3. 가장 안전한 방법은 임차권등기를 하고 이사 나가는 방법입니다. 이 경우 새로운 경매가 진행되더라도 낙찰자가 미배당금을 인수해야 되기 때문입니다.
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