2026 한 권으로 끝내는 배당의 정석

부동산부터 채권 배당까지

한 권으로 끝내는 배당의 정석 (2026개정판)

부동산 경매와 공매, 그리고 채권 분야에서 권리 분석부터 배당까지 완전 정복!

지은이 김동희 | 판형 188*257 | 1040쪽 | 값 76,000원 | 개정판 출간일 2026년 04월 30일

분야 비즈니스·경제 > 투자/재테크 > 부동산/경매 | ISBN 979-11-88541-48-5-13320

▪ 이 책은

 그동안 집필한 '판사님 배당에 이의가 있습니다', '경매 배당금의 비밀', '전문가가 알려주는 배당표 작성과 배당이의 실무' 책을 한 권으로 집대성한 책이다.

이 책은 부동산 분야에서 법원경매, 압류재산 공매, 신탁재산 공매, 회생 및 파산재단, NPL 투자에 이르기까지 권리 분석과 배당 방법을 체계적으로 다루고 있다. 또한 채권 분야에서 채권, 공탁, 수용 보상, 유체동산 등 다양한 배당 절차까지 포괄하여, 독자가 완전히 이해하고 정복할 수 있도록 기술하였다.

부동산과 채권에서 권리 분석과 배당은 한 나무에서 태동한 것이다!

 부동산과 채권에서 권리 분석과 배당의 차이점을 묻는 분들에게 이렇게 답한다.

과일 나무의 줄기와 잎이 권리 분석이라면, 배당은 그 나무에서 얻어지는 과실에 해당한다. 이렇게 권리 분석과 배당은 한 나무에서 생성되는 것으로 분리하기 어렵고, 배당을 모르고는 권리 분석을 완성할 수 없는 것이다. 그래서 이 한 권으로 배당뿐만 아니라 경매나 공매, 그리고 채권 분야의 권리 분석까지 완전히 이해하고 정복할 수 있도록 기술한 것이다.

필자는 경매와 공매, 그리고 주택과 상가건물 임대차 계약에 관해서 연구의 결과물로 35권의 저서를 출간했다. 이 과정에서 권리의 끝자락에 해당하는 배당의 중요성을 깨달았다.

경매와 공매 배당 관련 종사자와 경매, 공매 입찰자가 꼭 알아야 할 내용 등을 기술한 책이다!

 과거에는 배당이란 법원이나 한국자산관리공사 배당 담당자가 알아서 작성해 주었으니 주는 대로 받으면 되는 것이지, 머리 아프게 배당까지 배울 필요가 없다던 시절도 있었다. 그러나 이제는 경매와 공매 집행기관 등에서 잘못 작성한 배당표원안에 대해서 배당이의를 제기해 최초 법원 등이 작성했던 금액보다 배당금을 더 받는 똑똑한 사람들이 증가하고 있다. 그런데도 안타까운 현실은 올바르게 배당표가 작성되었다면 손해 보지 않았을 것을 모르고 배당받는 사람들이다. 이 책은 ① 경매집행기관 등에서 직접 배당표를 작성하는 분과 ② 경매와 공매 물건 입찰자, 그리고 ③ NPL 투자 등으로 배당받는 채권자에게 도움이 될 수 있도록 꼭 알고 있어야 할 내용 등을 1040쪽에 총망라해서 기술해 놓았다.

요즘 금융기관 등의 부실채권이 증가하면서 배당에 관심이 높아지고 있다!

 금융기관 등의 부실채권이 증가하면서 직접 경매를 신청하거나 부실채권(NPL)을 매각하기도 한다. 그 과정에서 NPL 투자 시장도 자연스레 증가하고 있다. 그리고 안타까운 현실이지만, 임차인이 전세 보증금을 반환받지 못해서, 또는 공사대금채권과 임금채권 등을 회수하지 못해, 법원에 소송을 제기한 후 그 판결문으로 경매를 신청하고 있어서 배당에 관심이 높아지고 있다.

최근 사회적으로 대두되는 회생·파산재단 진행 절차와 그 매각 절차에서 배당 방법!

01강 회생 절차와 인가 결정 후 부동산 매수 어떻게 하면 되나?

02강 회생 인가 결정 후 채무자로부터 직접 매수해서 성공한 사례

03강 파산선고 절차와 인가 결정 후 부동산 매수 어떻게 하면 되나?

04강 회생과 파산절차에서 채권 상호 간에 우선순위 결정 방법

  ① 별제권자의 임의경매 신청과 회생재단 및 파산재단과의 관계

  ② 경매 절차에서 별제권자와 재단채권, 파산채권 간의 우선순위

  ③ 회생 및 파산재단 재산이 별제권에 의해 경매되는 경우 배당 순위

  ④ 별제권자가 직접 임의경매 신청 시 배당에서 우선순위 결정 방법

  ⑤ 법인 회생 절차에서 채권 상호 간의 우선 변제 순위 등을 담고 있다.

 이는 독자분들이 이러한 상황에 접하면 현명하게 대처할 수 있고, 회생·파산재단 물건이 매각되면 매수해서 투자수익을 높이는 방법을 알려주고자 기술한 것이다.

당신도 신탁재산 공매 절차에서 배당 방법과 재테크로 성공할 수 있다!

 신탁재산 공매 시장은 얼마 전까지만 해도 소수만이 알고 투자해서 고수익을 올리던 재테크 시장이었다. 그래서 안정적인 투자수익을 가져다주는 매력적인 재테크 분야로 통했다. 2021년부터 신탁재산 공매 부동산 시장이 뜨면서 필자에게 권리 분석을 요청하는 분들이 부쩍 증가하면서 그 기대에 부응하기 위해서 권리 분석과 배당 방법을 기술한 것이다. 특히 신탁재산 공매 물건에 입찰해서 높은 수익을 올리거나 신탁재산에서 우선수익자의 채권을 양수받아 신탁 공매를 진행하는 방법으로 성공하려면 반드시 신탁재산 공매 배당을 알고 있어야 한다.

왜! 배당을 알아야 하고, 잘못된 배당에 이의를 제기하지 않으면 손해 보게 될까?

1. 법원이 작성한 배당표를 신뢰해도 될까?

 배당 실무에서 법원의 잘못된 배당으로, 또는 허위 채권자 등이 배당 요구하므로, 배당받아야 할 채권자가 배당받지 못하는 사례가 종종 발생하고 있다. 이러한 문제를 해결할 수 있도록, 법원경매와 한국자산관리공사 압류재산 공매 절차에서 배당이의 제도를 시행하고 있다.

2. 법원이 배당표를 잘못 작성해 손해 봤다면 국가에 청구할 수 있을까?

 경매 담당 법관 등이 부당한 목적을 가지고 배당표를 작성하지 않았다면 국가를 상대로 손해배상 청구를 할 수 없다(대법원 2000다16114 판결 참조).

3. 배당이의 소송 절차에서 원고가 승소 시 배당하는 방법은?

 배당이의를 하지 아니한 다른 채권자의 채권액을 고려할 필요 없이 원고(배당이의 신청자)의 채권액 범위 내에서만 전액 원고에게 귀속시키며, 남는 배당금이 있어도 배당이의 하지 않은 채권자를 고려하지 않고, 피고에게 그대로 남겨두어야 한다(대법 98다3818 판결 참조).

 따라서 배당받을 수 있었던 채권자가 배당이의를 하지 않으면 배당에 참여할 수 없으므로 올바른 배당표 작성 방법을 알고, 잘못된 배당에 대해서는 이의를 해야 한다.

이 책은 다음과 같은 내용을 알려주고자 한다!

  부동산에 대한 기본적인 권리 분석을 통해 안전한 투자로 이어질 수 있도록 했다.

설령 투자한 부동산에서 채권을 회수하지 못해 경매를 신청하더라도 내 채권을 전액 배당받을 수 있을 정도로 다양한 배당 사례를 담아, 배당에 대한 올바른 이해를 돕기 위해 기술했다. 그래서 경매와 공매에서 기본적으로 권리 분석과 우선순위에 따라 배당하는 방법, 올바른 배당표 작성 방법, 배당이의 신청과 소송 실무까지, 그리고 배당금 지급에 이의가 있을 때 하는 배당금 지급정지 가처분 신청서 작성, 배당금을 추심하기 전에 하는 배당금지급청구권 채권 가압류 작성 실무까지 총망라해서 기술한 것이다.

  이러한 이유로 책은 조금 두껍더라도 ① 권리를 분석하는 방법과 ② 우선순위에 따라 배당하는 방법, 그리고 ③ 잘못된 배당에 대한 배당이의 소송 등으로, 나의 권리를 찾는 방법까지 집대성해서 기술한 것이다.

▪ 지은이_김동희

 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 부동산 공인중개사 시험 1회 합격자로서, 부동산 중개업부터 부동산 투자법인을 운영해 왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축·재개발, 계약서 작성의 비밀, 부동산 임대차 상식, 부동산 세금에 이르기까지 부동산과 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다. 그리고 부동산 중개 실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분 경매, 배당에 관한 35권의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.

 이 책은 그동안 집필한 '판사님 배당에 이의가 있습니다', '경매 배당금의 비밀', '전문가가 알려주는 배당표 작성과 배당이의 실무' 책을 집대성하고, 경매와 공매, 그리고 채권투자 비법까지 권리 분석할 수 있도록 기술한 책이다. 그래서 배당부터 거꾸로 배우는 부동산 분야의 경매, 공매와 채권 분야에서 권리 분석과 배당을 한 권으로 배울 수 있는 아주 좋은 책이다.

▪ 약력

❑ 공인중개사 자격 취득(제1회)

❑ 중앙대학교 경영학과 졸업

❑ (주) 대산투자 대표 역임

❑ NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원

❑ 현) 건국대 경매·공매 최고위 과정 교수

❑ 현) 동국대 경매·공매 최고위 과정 교수

❑ 현) 한국 공매·경매 투자연구소 소장

❑ 현) 법무법인 강산 자문위원

❑ 현) 옥션원 경매강좌 교수

❑ 현) 디지털 태인 경매강좌 교수

❑ 현) 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수

❑ 현) 경매·공매 교육아카데미 원장

❑ 현) 도서출판 채움과 사람들 대표

❑ 현) 법무사협회 경매·공매 전문 교수

❑ 현) 인터넷 방송 : 부동산 채움tv 대표

▶ 홈페이지 : https://kdh114.com

▶ 인터넷 방송 : 유튜브 ⇨ 부동산채움tv

▶ 네이버카페 : https://cafe.naver.com/pauction(김동희 교수의 부사모)

▶ 전화 02-534-4112~3 팩스 02-534-4117

▪ 저서

『한 권으로 끝내는 배당의 정석 개정판 1쇄 2026. 05.』

『부동산 재테크 상식 사전 1쇄 2026. 04.』

『온비드 공매 투자의 비밀 개정증보판 총 7쇄 2025. 09.』

『계약서 작성의 비밀 증개정 7판 총 19쇄 2025. 05.』

『주택·상가 임대차계약 상식사전 개정판 4쇄 2024. 11.』

『지분경매 실전투자의 비밀 증개정판 총 8쇄 2024. 11.』

『상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 개정판 2쇄 2023. 02.』

『누구나 돈 버는 경매 투자의 비밀 2022. 11.』

『재건축·재개발 리모델링 투자의 비밀 2022. 02.』

『돈 되는 아파트·상가·오피스텔 살 때와 팔 때 2021. 10.』

『알아두면 돈 되는 법정지상권 투자 비법 2021. 06.』

『신탁공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2020. 12.』

『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 개정3판 2020. 04.』

『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03.』

『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12.』

『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10.』

『지분경매 완성과 NPL투자 비법 개정판 3쇄 2018. 10.』

『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03.』

『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03.』

『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01.』

『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09.』

『경매 배당금의 비밀 2015. 08.』

『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05.』

『부동산 재테크 Q&A 2015. 03.』

『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11.』

『경매 실전 투자 비법 2014. 02.』

『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04.』

『임대차 상식 사전 2013. 01.』

『지분경매의 완성 2012. 10.』

『특수물건의 비밀 2012. 03.』

『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01.』

『지분경매의 비밀 2011. 11.』

『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03.』

『실전공매 완전정복 2010. 02.』

『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07.』