[2025 개정판] 주택 상가 임대차계약 상식사전

▪ 이 책은

이 책은 2013년 1월 5일 『임대차 상식사전』이라는 제목으로 초판부터 3쇄까지 출간했다. 2017년 6월 16일에는 임대차 계약상식과 주택·상가 임대차 계약서 작성 방법까지 수록해 『주택·상가 임대차 계약 상식사전』으로 개정되었으며 현재까지 총 8쇄를 출간했다.

계약으로 다툼이 발생해서 법원에서 소송을 하게 되면 내가 알고 있던 상식과 정반대로 판결나곤 한다!

그러한 이유는 우리가 평소 알고 있었던 상식이 잘못된 것으로, 상식대로 계약하지 말고 정확한 지식을 바탕으로 계약해야 한다. 그래서 중개사고도 예방하고, 손해 보지 않고 내게 유리한 계약을 할 수 있도록 다음과 같은 내용을 담고 있다.

첫째, 계약당사자가 꼭 알아야 할 임대차계약에 대한 오해와 그 진실을 알려 주는 책!

임대차 계약에 대해서 모르고 계약하면, 첫 단추가 잘못 꿰어지면 손해를 볼 수밖에 없다. 그래서 01 계약의 성립과 그 효력, 계약에 대한 오해와 그 진실 24사례!, 02 계약기간 또는 계약기간 만료 후에 발생하는 오해와 진실 29사례, 03 상식대로 계약했다가 손해 본 임차인과 매수인들 16사례로 임대차 계약의 오해와 그 진실을 알려 주고 있다.

둘째, 계약을 본인 또는 상대방이 깰 때 현명하게 대처하는 노하우!

셋째, 주임법으로 보호받는 임차인과 전세권자가 꼭 알고 있어야 할 권리는?

넷째, 외국인과 외국국적동포, 재외국민이 올바른 전월세계약과 주임법으로 보호 받는 방법!

다섯째, 아파트, 다가구주택 전세와 월세 계약서 작성 실전 노하우!

여섯째, 상임법으로 보호받는 임차인과 민법상의 일반임차인의 권리!

일곱째, 상가건물과 오피스텔에서 전세와 월세 계약서 작성 실전 노하우!

여덟째, 계약기간 또는 계약종료 후 전세금 안전하게 지키는 실전 노하우!

아홉째, 계약해제 또는 계약종료 후에 현명하게 대처하는 방법!

열째, 전세금을 반환받지 못하거나 주택인도를 거부할 때 대처방법!

이렇게 계약기간 또는 계약종료 후에 현명하게 대처하는 방법도 중요하지만, 임차주택이 경매당할 때 올바른 배당요구 방법과 잘못된 배당요구에서 탈출하는 방법, 그리고 배당금이 없어서 손해 보게 되면 경매로 직접 낙찰받아 손해를 줄일 수 있게 마무리했다.

우리가 평소 알고 있던 상식이 잘못된 것으로, 상식대로 계약하지 말고 이 책에 기술되어 있는 내용대로 정확한 지식을 바탕으로 계약해야 한다. 그래야만 중개사고도 예방하고, 손해 보지 않는 계약서를 작성할 수 있다.

▪ 출판사 서평 

계약당사자가 꼭 알아야 할 임대차의 오해와 그 진실을 알려 주는 책!

임대차 계약에 대해서 모르고 계약하면, 첫 단추가 잘못 꿰어지면 손해를 볼 수밖에 없다. 그래서 01 계약의 성립과 그 효력, 계약에 대한 오해와 그 진실 24사례!, 02 계약기간 또는 계약기간 만료 후에 발생하는 오해와 진실 29사례, 03 상식대로 계약했다가 손해 본 임차인과 매수인들 16사례로 임대차 계약의 오해와 그 진실을 알려 주고 있다.

계약으로 다툼이 발생해서 재판하면 내가 알고 있던 상식과 정반대로 판결나곤 한다!

계약이란 언제든 다툼과 분쟁이 발생할 소지를 가지고 있다. 그런데 법원 판결을 지켜보면 우리가 상식적으로 알고 있던 사실과 다르게 판결이 나곤 한다. 이는 우리의 상식이 잘못된 것이라는 반증이다. 계약이란 반드시 재판에서 이길 수 있는 방향으로 이루어져야 한다. 그리고 만일 소송을 할 경우가 생겨도 두려워할 필요가 없다. 이 책에는 변호사 없이 혼자서도 재판에 임할 수 있도록 다양한 임대차 정보와 노하우를 수록하고 있다. 이론에만 치우치는 것이 아니라 실제 상황에서 곧바로 적용할 수 있다는 것이 이 책의 최대 장점이다.

개업공인중개사와 계약당사자가 중개사고 예방을 위해 꼭 읽어야 할 필독서!

이 책을 읽고 나면 그동안 내가 알고 있었던 사실들이 얼마나 잘못된 것임을 깨닫고, 수정할 수 있는 기회를 갖게 된다.

계약당사자(임대인과 임차인)는 최소한 내가 무엇을 어떻게 해야 상대방보다 유리한 계약을 할 수 있고, 또 상대방에게 유리한 내용인데 내게 불리한 내용이 있으면 뺄 수 있는 가이드라인을 설정할 수 있다.

개업공인중개사에겐 계약에 관해 편견을 깨고 올바른 지식을 바탕으로 계약서를 작성하는데 도움을 줄 수 있다. 그래서 중개사고를 예방하고, 훗날 다툼이 발생해도 변호사 도움 없이 혼자서 재판해도 이길 수 있도록 기술한 책이다.

임차인이 전세금을 떼이는 가장 큰 원인과 탈출방법은 없을까?

가장 큰 문제는 임차주택을 얻는 과정에서 올바른 계약을 하지 못해서 그렇다.

떼인 전세보증금 누구에게 어떻게 보상청구하면 되나?

첫째, 임대인(전소유자)에게는 떼인 전세금 100% 청구가 가능하다. 그러나 경매당한 임대인은 보증금을 반환할 능력이 없다. 그럼 어떻게 하면 될까?

둘째, 떼인 보증금을 개업공인중개사에게 청구하면 되지 않을까?

개업공인중개사를 상대로 법원에 손해배상청구 소송을 진행하면 된다. 이때 소장에는 피고 1 개업공인중개사 OOO과 피고 2 한국공인OOO협회를 기재하고(또는 피고에 임대인까지 포함해서 청구하기도 한다) 손해배상 판결을 얻어서, 그 판결문을 가지고 부동산중개협회에 청구하면 된다. 법원실무는 임차인의 과실을 참작함에 있어 대략 30-40%의 비율로 판단하고 있다.

그런데 개업공인중개사의 과실을 증명하기 어려운 상황이 되면 그 보상비율은 더 낮아져 10~20% 정도이거나 더 낮아질 수도 있다는 사실을 알고 있어야 한다.

계약을 본인 또는 상대방이 깰 때 현명하게 대처하는 노하우!

임대차 계약을 하다보면, 계약효력이 발생하고도 즉 계약이행 후 완료되기 전에 계약이 해제되는 경우가 발생하기도 한다. 이때 현명하게 대처하는 방법 즉,

01 계약의 효력과 계약을 본인이 또는 상대방이 깰 때 대응방법

02 계약해제 시에 채권자와 채무자가 현명하게 대처하는 방법

03 임대차 3법 시대, 임대인과 임차인의 현명한 대처!

04 중개사고가 발생하면, 개업공인중개사와 임차인이 얼마씩 책임지나? 를 필자가 알기 쉽게 기술해 놓았다고 한다.

주임법으로 보호받는 임차인과 전세권자가 꼭 알고 있어야 할 권리는?

01 주택임대차보호법 적용대상 건물과 임차인의 대항력 발생 시기

02 주택임차인이 경매에서 우선변제권으로 탈출하는 방법

03 주택임차인이 꼭 알고 있어야 할 핵심내용 정리

04 전세권에 대한 권리분석과 주임법 등의 임차권과의 관계는?

05 아파트, 다세대주택, 다가구주택 전세와 월세 계약서 작성 실전 노하우! 를 알려주고 있다.

외국인과 외국국적동포, 재외국민이 올바른 전월세계약과 주임법으로 보호 받는 방법

외국인 근로자, 유학생 등이 유입이 증가하면서 국내 외국인 등록 인구가 100만 시대를 맞고 있다. 이렇게 국내 체류하는 외국인, 외국국적동포, 재외국민 등이 늘어나면서 외국인 등의 임대차 계약의 중요성이 대두되고 있다.

외국인도 내국인과 마찬가지로 대항요건을 갖추고 있으면 주택임대차보호법으로 대항력과 확정일자부 우선변제권으로 임차보증금을 안전하게 지킬 수 있다고 한다.

그래서 이 책에서 필자가 다음 내용을 기술했다고 한다.

첫째, 외국인이 전월세 계약서 작성과 주임법상 대항력과 우선변제권 취득 방법

둘째, 외국국적동포가 전월세 계약서 작성과 주임법상 대항력과 우선변제권 취득

셋째, 재외국민이 전월세 계약서 작성과 주임법상 대항력과 우선변제권 취득 방법

상임법으로 보호받는 임차인과 민법상의 일반임차인의 권리!

01 임차인의 대항력 발생 시기 적용대상 건물과 임차인의 대항력 발생 시기

02 상가임차인이 경매에서 우선변제권으로 탈출하는 방법

03 상가임차인이 꼭 알고 있어야 할 핵심내용 정리

04 민법상 일반임차인은 어떠한 권리를 가지고 있나?

05 상가건물, 오피스텔, 토지 전세와 월세 계약서 작성 실전 노하우! 에 관해서 알게 쉽게 기술한 책이다.

전세금을 안전하게 지킬 수 있는 현명한 대처방법을 기술한 책!

1. 계약금, 중도금, 잔금지급은 이렇게 하면 된다.

본인과 계약 또는 대리인계약 모두 현금으로 지급하지 말고, 임대인 계좌로

이체해야만 증빙자료가 분명하고, 훗날 다툼이 발생해도 안전하게 지킬 수 있다.

2. 임차보증금 잔금 등 지급방법과 주택 등을 인도받는 절차

임차인이 중도금이나 잔금을 지급하기 전에 등기부를 열람해서 계약 후에 추가로 등기된 내용 등을 확인해야 한다. 그리고 특약사항으로 약속했던 사항들이 제대로 이행되었는지를 확인하고, 잔금을 지급하면 된다.

3. 주택임차인은 주택인도 후 전입신고와 확정일자를 받아라!

주민센터에서 전입신고와 계약서에 확정일자를 받아 놓아야, 다음날 오전 0시에 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권이 발생한다.

4. 상가임차인은 건물인도 후 사업자등록과 확정일자를 받아라!

5. 일반임차인이 대항력을 가지려면 어떻게 대응해야 하나?

6. 전세금 보호를 위해서 세입자가 알고 있어야할 기본상식 등을 자세하게 기술한 책이다.

전세금을 반환받지 못하거나 주택인도를 거부할 때 대처방법!

계약기간 또는 계약종료 후에 현명하게 대처하는 방법도 중요하지만, 임차주택이 경매당할 때 올바른 배당요구 방법과 잘못된 배당요구에서 탈출하는 방법, 그리고 배당금이 없어서 손해 보게 되면 경매로 직접 낙찰 받아 손해를 줄일 수 있는 내용으로 마무리했다.

▪ 지은이_김동희

복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 공인중개사 시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산 투자법인을 운영해 왔고, 경매·공매를 비롯 재건축재개발, 부동산 세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다.

그리고 부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 34권의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.

그런 그가 오랜 기간 동안 시간을 투자해 완성한 분야가 공유물 관리와 지분경매이다. 그만큼 이 분야는 사례가 다양하고 분석에 복잡함을 가지고 있어서 쉽게 접근하기 어려운 특수물건에 해당한다. 하지만 그 원리를 정확하게 알고 정복할 수 있다면 평생 써 먹을 수 있는 훌륭한 기술을 습득하게 되는 것이라고 한다.

그래서 직접 바로 활용할 수 있도록 기본서를, 필자가 그 동안 낙찰 받은 물건과 다양한 상담 사례 등을 모아서 공유물의 관리와 지분경매에서 권리분석, 돈 되는 물건을 낙찰 받아 어떻게 탈출(협의하는 비법, 공유물분할청구 소장과 가처분 작성)하는 가에 대해 초보자도 알기 쉽게 기술했다고 한다.

▪ 약력

❑ 공인중개사 자격 취득(제1회)

❑ 중앙대학교 경영학과 졸업

❑ (주) 대산투자 대표 역임

❑ NCS 부동산 경매·공매 전문 집필위원

❑ 현) 건국대 경매·공매 최고위과정 교수

❑ 현) 동국대 경매·공매 최고위과정 교수

❑ 현) 한국 공매·경매아카데미연구소 소장

❑ 현) 법무법인 강산 자문위원

❑ 현) 옥션원(=구 굿옥션) 경매강좌 교수

❑ 현) 부동산태인 경매강좌 교수

❑ 현) 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수

❑ 현) 도서출판 채움과 사람들 대표

❑ 현) 법무사협회 경매·공매 전문 교수

❑ 현) 경매·공매 교육아카데미 원장

❑ 인터넷 방송: 부동산 채움tv 대표 (유튜브채널)

▶ 네이버카페 : https://cafe.naver.com/pauction(김동희 교수의 부사모)

▶ 홈페이지 : kdh114.co.kr

▶ 인터넷 방송 : 부동산 채움tv (•유튜브 •네이버tv)

▶ 전화 02)534-4112~3 팩스 02)534-4117

▪ 저서

『주택·상가 임대차 계약 상식사전 개정2판 1쇄 2024. 11.』

『지분경매 실전투자의 비밀 증개정판 총8쇄 2024. 11.』

『계약서 작성의 비밀 증개정6판 18쇄 2024. 01.』

『온비드 공매 투자의 비밀 개정4판 총6쇄 2023. 03.』

『상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 개정판 2쇄 2023. 02.』

『누구나 돈 버는 경매투자의 비밀 2022. 11.』

『재건축·재개발 리모델링 투자의 비밀 2022. 02.』

『돈 되는 아파트·상가·오피스텔 살 때와 팔 때 2021. 10.』

『알아두면 돈 되는 법정지상권 투자 비법 2021. 06.』

『신탁공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2020. 12.』

『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 개정3판 2020. 04.』

『신탁공매 투자의 비밀 2020년 개정판 2019. 12.』

『한 권으로 끝내는 배당의 정석 2019. 06.』

『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03.』

『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12.』

『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10.』

『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08.』

『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03.』

『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03.』

『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01.』

『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09.』

『경매 배당금의 비밀 2015. 08.』

『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05.』

『부동산 재테크 Q&A 2015. 03.』

『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11.』

『경매 실전 투자 비법 2014. 02.』

『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04.』

『임대차 상식사전 2013. 01.』

『지분경매의 완성 2012. 10.』

『특수물건의 비밀 2012. 03.』

『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』

『지분경매의 비밀 2011. 11』

『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03.』

『실전공매 완전정복 2010. 02.』

『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07.』