[2021신간] 법정지상권 투자 비법

알아두면 돈 되는

고객평점
저자김동희
출판사도서출판 채움과 사람들
출간일2021년 06월 10일
쪽수,무게,크기424쪽 | 165*235mm
ISBN13979-11-88541-28-7-13320
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알아두면 돈 되는

법정지상권 투자 비법 (2021신간)


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법정지상권! 사례별로 알기 쉽게 정리한 책!

필자가 아파트상가건물단독주택 등의 법정지상권에 투자해서 돈을 벌었던 사례와 법률적 근거 등을 통해서 소송해도 이길 수 있도록 기술한 책이다.


지은이 김동희 | 판형 165*235 | 424쪽 | 값 29,000원 | 신간 출간일 2021년 06월 10일

분야 비즈니스·경제 > 투자/재테크 > 부동산/경매 | ISBN 979-11-88541-28-7-13320



 

▪ 이 책은


필자가 아파트, 상가건물, 단독주택 등의 법정지상권에 투자해서 돈을 벌었던 사례와 법률적 근거 등을 통해서 소송해도 이길 수 있도록 기술한 책이다.


이제 경매도 남들과 다르게 접근해야 한다!

남들이 못하는 분야를 개척해라! 과거와 같이 경매를 몇 개월 배워서 경매 전문가가 된다고 생각하지 말자! 최소한 1년 정도 착실하게 배워서 시작해라! 그 과정에는 지금 다루려고 하는 특수물건이 있다. 특수물건으로 따지자면 아파트, 상가건물, 단독주택 등의 법정지상권으로 돈 버는 방법이 으뜸이다.


이 책은 다음과 같은 내용을 담고 있다!

첫째, 법정지상권으로 돈을 벌고 싶다면 이렇게 해라!

여기서 법정지상권 함정에 빠지지 않고 성공하는 비법과 필자가 투자해서 돈 번 사례를 알려 준다.


둘째, 건물과 등기부 등이 만들어지는 과정을 이해하고, 등기부와 건축물대장의 권리를 분석하는 순서로 기술해 놓았다. 이 내용을 알고 있어야만 제대로 된 법정지상권을 정복할 수 있다.


셋째, 약정지상권과 토지임대차로 타인 토지를 사용하는 방법이다.

우리들은 지상건물이 법정지상권이 성립하지 못하면 철거라는 단순한 생각만 가지고 있지만, 법정지상권과 유사한 토지임대차도 있다는 사실을 이곳에서 알려 준다. 이 파트를 이해하고 있어야만 법정지상권을 완전하게 정복할 수 있다.


넷째, 법정지상권 성립 여부와 그 건물임차인에게 배당하는 방법

법정지상권이 성립하는 사례와 못하는 다양한 사례 등을 모아 그림으로 보여주고 있다. 이 파트의 장점은 지상 건물임차인이 토지 매각대금에서 어떻게 배당 받고 소멸하느냐! 추후 토지 매수 후 건물을 철거 또는 매수하는 과정에서 걸림돌이 될 수 있느냐! 를 알려주고 있다는 것이다.


다섯 번째, 공유물에서 법정지상권 성립 여부에 관한 사례분석

법정지상권을 분석할 때 건물 또는 대지가 한 사람의 소유가 아니라 여러 사람이 공동으로 소유하는 사례이다. 그래서 일반적인 독립건물과 집합건물의 공유물에서 법정지상권이 성립하는 사례와 성립하지 않는 다양한 사례를 그림으로 알기 쉽게 정리해 놓았다.


여섯 번째, 신축 중인 건물과 완성된 건물의 소유자, 그 건물에 대한 법정지상권 유무 판단

이 파트에서 신축되는 건물에서 소유자가 누가 되고, 이를 통한 법정지상권 성립 여부를 판단할 수 있다. 법정지상권 성립 여부에서 어려운 단계가 건물이 언제 원시취득하고, 그 건물이 법정지상권이 있어서 철거할 수 없는지 또는 철거할 수 있는지를 판단하는 것이다.


일곱 번째, 일반적인 독립건물에서 토지만, 건물만 경매될 때 권리분석과 수익모델을 찾는 기법 10가지이다.


여덟 번째, 집합건물에서 건물만, 대지만 매각될 때 투자하는 비법 9사례를 기술해 놓았다.


아홉 번째, 재개발·재건축에서 법정지상권과 실전투자로 성공한 9사례로 이 책을 마무리했다.


그래서 이 책을 정독하면 법정지상권이 있는 부동산과 없는 부동산에 어떻게 투자해서 돈을 벌 수 있는가를 스스로 깨닫게 만들어 준다.




▪ 출판사 서평


왜! 고수들은 주택과 상가건물 법정지상권에 투자하나?

돈 버는 특수물건으로 따지자면 아파트, 상가건물, 단독주택 등의 법정지상권이 으뜸이다! 고수들은 이런 법정지상권에 투자해서 부자가 되는 길을 찾고 있다.

그래서 필자가 아파트, 상가건물, 단독주택 등의 법정지상권에 투자해서 돈을 벌었던 사례와 법률적 근거 등을 통해서 소송해도 이길 수 있도록 기술해 놓았다고 한다.



이제 경매도 남들과 다르게 접근해야 한다!

남들이 못하는 분야를 개척해라! 과거와 같이 경매를 몇 개월 배워서 경매 전문가가 된다고 생각하지 말자! 최소한 1년 정도 착실하게 배워서 시작해라! 그 과정에는 지금 다루려고 하는 특수물건이 있다. 특수물건으로 따지자면 아파트, 상가건물, 단독주택 등의 법정지상권으로 돈 버는 방법이 으뜸이다.



법정지상권 투자에서 함정에 빠지지 않고 성공하는 비법 4가지!

우리들은 법정지상권 성립여부에 대해서 공식처럼 암기하고, 법정지상권을 정복했다고 생각하고 있다. 그런데 토지 또는 건물만 경매로 매각되는 물건에 투자할 때 본인이 판단해서 입찰하지 못하고, 필자에게 성립 여부에 대해서 분석을 의뢰하는 사례가 많다.

이런 문제는 우리들이 기본에 충실하지 못하고 본인의 상식대로, 즉 법정지상권 성립요건만 분석하고 다른 개연성 등을 확인하지 못한 데서 발생한다.



함정에 빠지게 되는 큰 문제는 크게 다음 4가지로 나누어 볼 수 있다.

01 매각당시에 토지와 건물이 소유자가 같아야 한다!

02 토지에 저당권 설정당시에 건물이 존재해야 한다!

03 저당권 설정당시 토지와 건물소유자가 다르면 어떨까?

04 법정지상권이 성립하지 못하면, 무조건 건물 철거할 수 있을까?

이 같은 4가지 사례를 간과해서 함정에 빠지지 않고 투자할 수 있도록 기술해 놓았다고 한다.



단독주택과 상가건물에서 건물과 대지의 소유자가 다를 때 투자 비법!

이 경우 대지 또는 건물만 경매로 매각되는 사례가 발생한다. 이때 정확한 권리분석과 수익분석 후에 낙찰 받아야만 성공할 수 있다. 법정지상권이 성립하느냐! 못하느냐! 에 따라 대지 또는 건물 낙찰자의 운명이 달라진다. 물론 그 과정에서 성공한 사람은 실패한 사람보다 몇 배의 부족한 연봉을 채울 수 있다고 한다.



집합건물에서 전유부분(건물)과 대지 소유자가 다른 경우 어떨까?

아파트와 다세대·연립주택, 상가건물·오피스텔 등의 집합건물에서 구분소유자(집합건물 소유자)와 대지가 분리 처분되면 집합건물법 제20조에 따라 무효이다. 그러나 구분소유권이 성립되기 전(=대지사용권이 성립되기 전)에는 분리처분이 가능하다. 이런 대지 일부를 경매로 낙찰 받아 그 대지 위의 집합건물의 구분소유자들에게 부당이득을 청구한다면 대박이다.

이번엔 더 대박인 것이 있다. 집합건물에서 대지권이 미등기이고 대지권 평가 없이 건물만 매각되는 물건이다. 이러한 사례에서 토지등기부를 확인해서 대지사용권이 있는지를 확인하고, 있지만 평가 없이 건물만 매각되는 물건이면 그 건물만 낙찰 받아도 대지권등기를 할 수 있기 때문이다.



법정지상권과 집합건물, 그리고 재개발과 재건축을 제대로 투자해라!

이 분야가 부족한 연봉 만드는 지름길이 될 수 있다.



주택과 상가건물에서 토지만, 건물만 매각되면 이런 물건에 투자해라!

주택과 상가건물이 현재 및 미래가치가 높고, 임대수익을 높일 수 있고, 대항력 있는 임차인이 적고, 등기된 건물이면서 소유자가 거주하면 법정지상권이 성립하든, 하지 않든 해결을 빨리 볼 수 있다. 그 다음에 법정지상권이 성립하느냐, 않느냐를 분석해서 법정지상권이 성립하지 않으면 토지사용료를 청구하기 전에 토지인도 및 건물철거 소송에 따른 처분금지 가처분을 하고, 토지사용료를 원인으로 하는 부당이득반환청구 소송을 진행해 그 판결문으로 경매신청하면 토지 매수 후 건물까지 저렴하게 취득할 수 있다.

다시 강조하면 돈 되는 우량한 물건이면서(첫째), 법정지상권이 성립하지 못하는(둘째), 부동산에 투자해야 성공할 수 있다.



먼저 대지만 낙찰 받고, 지상 무허가건물까지 사서 성공한 사례

필자는 시세가 3억5,000만원 정도인 대지를 1억4,109만원에 낙찰 받고, 지상 무허가건물을 매수하려고 건물소유자를 방문했다. 지상의 무허가건물에 전입 신고한 세대 등은 전입신고만 되어 있고, 실거주하는 분이 없었기 때문에 건물 소유자와 협의해서 2,500만원에 매수하는데 성공했다.

그리고 대지와 무허가건물을 박 소령에게 3억5,000만원에 팔았다!

대지와 무허가건물을 박 소령에게 3억5,000만원에 매도하면서 지상 무허가건물도 구청세무과에 신고해서 명의변경까지 마쳤다고 한다. 이렇게 지상 무허가건물의 소유권도 박 소령에 이전할 수 있어야 높은 가격으로 팔 수 있기 때문이다.

독자분들도 대지를 먼저 매수하고 나서 그 지상 무허가건물은 필자와 같이 해결하면 기대수익을 높일 수 있을 것이다.



건물일부와 대지전체를 경매로 낙찰 받아 6억원을 번 사례!

01 경매로 매각되는 부분과 법정지상권 성립 여부

근린주택 일부와 대지 전체를 낙찰 받으면 근린주택 일부와 근린주택과 무관한 안쪽 대지 전체를 소유하게 된다. 그러니 매각대상 형 건물지분은 동생 토지 위에 놓여 있으므로, 법정지상권은 성립하지 못한다고 생각할 수도 있을 것이다. 그러나 토지소유자인 동생이 건물철거를 주장하지 못하는 두 가지 이유가 있다.

첫 번째, 갑의 단독소유 토지상에 갑·을·병 공유건물이 있고, 갑의 토지에 설정된 저당권이 실행되는 경우 법정지상권이 성립한다는 대법원 2010다67159 판결 내용이다


이 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 서일대학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 용마산길 노변으로 3~4층의 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대가 형성되어 있다. 그리고 건물 뒷쪽은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 주거지역에 있다.


둘째, 동생과 형이 근린주택을 철거하고 새로운 건물 신축을 준비하고 있기 때문이다. 이런 이유로 임차인을 내보내고 있다는 사실을 이 건물 노래방 사장님으로부터 들을 수 있었다. 그러니 철거보다는 낙찰자와 공동으로 사업을 진행하거나 낙찰자 지분을 매수할 공산이 높다고 생각했다.

입찰당시 시세를 조사해보니, 도로에 붙은 동생 대지 시세는 평당 3,500만원이고, 도로 이면에 붙어 있는 형의 지분은 대지만 계산해도 평당 2,500만원으로 59.199평(195.7㎡) 14억8,000만원 정도였다.

그래서 건물은 무시해도 되겠다는 생각으로 385,500,000원에 낙찰 받았다. 이 물건 하나로 세금을 공제하고도 6억원 이상 벌 수 있었던 사례이다.


02 이 물건을 어떻게 분석해서 6억원을 벌 수 있었나?

입찰당시 시세를 조사해보니, 도로에 붙은 동생 대지 시세는 평당 3,500만원이고, 도로 이면에 붙어 있는 형의 지분은 대지만 계산해도 평당 2,500만원으로 59.199평(195.7㎡) 14억8,000만원 정도였다. 그래서 건물은 무시해도 되겠다는 생각으로 385,500,000원에 낙찰 받았다. 이 물건 하나로 세금을 공제하고도 6억원 이상 벌 수 있었던 사례이다.




▪ 지은이_김동희


복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 공인중개사 시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산투자 법인을 운영해 왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축·재개발, 부동산세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다.

그리고 부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 32권의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.

그가 오랜 경험을 바탕으로 초보인 임차인과 매도인 등이 따라 하기만 하면 쉽게 작성할 수 있도록 다양한 계약서를 사례별로 기술한『계약할 때 사전처럼 꺼내 보는 계약서 작성의 비밀』과 『부동산 임대차 계약 상식사전』을 출간했다. 누구라도 쉽게 계약을 이해하고 자신에게 유리한 계약을 할 수 있도록 하기 위해서였다. 그리고 그 뜻은 궁금한 부동산 상식에 대한 질문들에 신속하고 정확한 답을 주기 위해 『부동산 재테크 Q&A』로 마무리 했었다. 이 책이면 부동산으로 손해보는 일은 평생 없게 될 것이라 믿고 있기 때문이다.

그런 그가 이번엔 ‘알고 있으면 돈 버는 법정지상권 투자 비법’ 을 기술한 것이다.

이 책은 아파트나 상가, 그리고 단독주택 등에서 건물 또는 토지만 경매·공매, 또는 일반매매로 나왔을 때 낙찰 받아 성공할 수 있도록, 그가 투자해서 성공한 사례와 법률적 근거를 토대로, 법정지상권의 다양한 사례를 이미지로 알기 쉽게 체계화시킨 것이 장점이다.




▪ 약력


❑ 공인중개사 자격 취득(제1회)

❑ 중앙대학교 경영학과 졸업

❑ (주) 대산투자 대표 역임

❑ 현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표

❑ 현) 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장

❑ 현) 법무법인 강산 자문위원

❑ 현) 부동산투자포럼 경매전문위원

❑ 굿옥션, 디지털 태인 경매강좌 교수

❑ 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수

❑ 현) 경·공매 교육아카데미 원장

❑ 도서출판 채움과 사람들 대표

❑ NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원

❑ 건국대 최고위과정 교수

❑ 인터넷 방송: 부동산 채움tv 대표


▶카페 http://cafe.naver.com/pauction(김동희 교수의 부사모)

▶홈페이지 www.kdh114.com

▶인터넷 방송 •유튜브 •네이버tv •아프리카tv  부동산 채움tv

▶전화 02)534-4112~3 팩스 02)534-4117




▪ 저서


『알아두면 돈 되는 법정지상권 투자 비법 2021. 06.』

『온비드 공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2021. 02』

『계약서 작성의 비밀 14쇄 2021년 증개정판 2021. 01』

『신탁공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2020. 12』

『부동산 임대차 계약 상식사전 개정판 1쇄 2020. 05』

『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 개정3판 2020. 04』

『신탁공매 투자의 비밀 2020년 개정판 2019. 12』

『지분경매 실전투자의 비밀 개정판 2쇄 2019. 11』

『상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 230 2019. 09』

『한 권으로 끝내는 배당의 정석 2019. 06.』

『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03』

『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12』

『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10』

『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08』

『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03』 『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03』 『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01』

『이제 지분경매와 특수물건에서 NPL을 찾아라 2016. 05』

『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09』

『경매 배당금의 비밀 2015. 08』

『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05』

『부동산 재테크 Q&A 2015. 03』

『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11』

『경매 실전 투자 비법 2014. 02』

『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04』

『임대차 상식사전 2013. 01』

『지분경매의 완성 2012. 10』

『특수물건의 비밀 2012. 03』

『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』

『지분경매의 비밀 2011. 11』

『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03』

『실전공매 완전정복 2010. 02』

『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07』

 

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